コロナ禍を経験した21世紀のダウンタウン

大規模／中規模都市の明日の「ダウンタウンの〈かたち（働き方／暮らし方）〉」を考える時に参考になる、興味深い調査報告が発表されました。

都市センター（ダウンタウン）は、歴史的に仕事と生活水準を引き上げる新たな機会を創造する革新、協同、新しいアイデア＋テクノロジー＋産業の生地だった。遠からず都市センターは完璧に再生し、あらゆるレベルの働き手にチャンスを提供する役割を取り戻す。

（Downtown rebound: The data drive path to recovery, Center City of Distract, Philadelphia, 2023）

アメリカの26都市のダウンタウンについて、COVID-19前（2019年第４四半期）と後（2023年第４四半期）を比較し、回復状況の違いを調べています。

報告書はそこから学び、コロナ禍を経験した21世紀のダウンタウンは、「そこで働き／暮らし／遊ぶ人口を増やすことが大切である」と提言し、都市計画では、「多様」な都市機能が混在する混合用途を推奨しています。COVID-19がダウンタウンを再定義するきっかけになりました。

住民（residents）、働き手(workers)、来街者（visitors）について都市別にCOVID-19からの回復状況に調べていました。働き手については、（１）ダウンタウンで職住近接の暮らしか、（２）郊外からダウンタウンに通勤しているか――その違いに注目しています。また、来街者には、旅行者、買い物客、外食や観劇に来るエンターテイメント系の来訪者、ホスピタリティ系（病院や健康福祉施設）に来る人々などが含まれています。

回復のスピードが速かった都市の特徴

以下、報告書の概要です（COVID-19「前」に比べた「後」の回復率、単位：（％））。

1. 全体（住民、働き手、来街者）に回復ペースが速かったのは、ナッシュビル（100）、サンノゼ（92）。逆に遅かったのは、サンフランシスコ（69）、ワシントン（69）。
   80％以上の回復を示した都市は、エンターテイメントとホスピタリティ系の産業が他の都市産業に比べて相対的に強い。
2. ダウンタウン暮らしの人口回復は、大方、順調だった。25都市で増加（ボストンはマイナス）。トップのサンアントニオは60％の増加を記録した。26都市のダウンタウン暮らしの人口増加率の中間値は22％増だった。
   都市に多様性があり、「ダウンタウンの〈かたち〉」が多機能混在しているほど人口の増加が速かった。
3. ダウンタウンで暮らし／働いている人口も回復（別の調査：2019-2022年）。26都市のうち７都市が20％以上の高い増加率を記録した（サンフランシスコ、シアトル、ワシントン、ボストン、ニューヨーク・マンハッタン、デンバー、ポートランド）。
   IT系プロフェショナルの多い都市が優勢だった。
4. 非居住タイプの働き手では、サンアントニオ（85）の回復が最速。逆にサンフランシ（52）など西部の４都市（サンフランシスコ、ポートランド、デンバー、シアトル）が回復に手間取っていた。都市の回復の中間値は（65）。
5. 働き手に比べて来街者の回復ペースが速かった。特にナッシュビル（103）が最速。ここでも遅いのはサンフランシスコ（66）。26都市の中間値は（81）。

以上のデータから報告書は、以下の傾向を読み解いていました。

1. ファイナンス、IT、ソフト系のプロフェショナルビジネスでは、非対面のリモートワークを取り入れやすく、その産業分野の集積が高い都市では、ポストコロナ禍のダウンタウン再生が遅れていた。
   逆にエンターテイメント、ホスピタリティ系は、対面ビジネスのためコロナ禍の打撃が大きかったが、その反動で回復が速い。
2. 東西海岸都市（ニューヨーク・マンハッタン、フィラデルフィア、サンフランシスコ、ロサンゼルス、シアトル、ポートランド）、それにシカゴでは、働き手の単位面積当たりの密度が高く、彼等のダウンタウン回帰が遅い。おそらく対人接触を忌避したコロナ禍の影響が残っていた。
   エーカー（4000㎡）当たりの働き手密度は、マンハッタンが825人、シカゴ355人に対し、メンフィスは29人でその間に大きな違いがある。
3. 公共交通（地下鉄、バス、郊外通勤電車）が充実している東西海岸都市とシカゴでは、２）と同じ理由でコロナ禍の後遺症が、通勤者のダウンタウン回帰を妨げていた。

報告書は、

1. ダウンタウンの人口はCOVID-19の影響から回復していた
2. ダウンタウンで暮らし働く人口は、通勤者に比べて回復が速かった
3. 来街者の戻りが速い都市は、同時にダウンタウン全体の回復が速い

――と指摘し、その事実を踏まえ、今後の「ダウンタウンの〈かたち〉」を再考することを提案しています。すなわち、働き手を含めてダウンタウン居住を促進し、それと並行してダウンタウン暮らしのニューズに応える都市機能を拡充することです。

ダウンタウン再生に向けたスーパースター都市のアプローチ

ダウンタウンの中心から３km強の、ダウンタウンとの間でwalkableな範囲に暮らす人口が20％を超えている都市は、サンフランシスコ、シアトル、ワシントン、ボストン、ニューヨーク（マンハッタン）でした（他にデンバー、ポートランド）。いずれもファイナンス、IT、ソフト系プロフェッショナルビジネスが高度に集積するスーパースター都市です。

ダウンタウンの再生をめぐって上記（１）（２）（３）の「強さ（strong point）」をさらに促進する――そのためには、「古い、特にB、C級の空きビル、あるいは倉庫をaffordable住宅に転換することが急がれる」と報告書は述べています。それがまた、職場のオフィス回帰を促します。都市計画では、「多様」が混在する混合用途にゾーニングを変更することです。

空き率が高いところでは、市場機能が働き、賃料が下がります。それをインセンティブにしてテナントのビル間移動が起きます（C級ビルのテナント⇨B級ビルに移動⇨B級ビルのテナントがA級ビルに移動）。

賃料が下がって安い家賃のC級ビルに空きが広がります。そこに資力の乏しいスタートアップが入居すれば、ニュービジネスの苗床になります。空きビルを多様な用途に転用し、用途間で重奏が始まれば、活力のあるエコシステが形成され、元気な都市空間に近づきます。

上記の報告で成績が悪かったサンフランシスコ（SF）の、「職住遊憩」が混在するダウンタウン（ビルの空き率35％、ふるいビルは50％以上）つくりの話題から始めます。COVID-19以後、オフィスが90％を占めるビジネス単一用途地区――Financial District（金融街）とその界隈で挑戦が始まっています。

「職住遊憩」混在に向けた行政の取り組み

まず、行政の動きです。

1. SFには、ビジネス優先のゾーニングがあった。大規模開発では、フロアの２/3以上をオフィス用途にすることを求めていた。2024年、このゾーニングを廃止。「ダウンタン・イコール・オフィス」という考え方を放棄した。
2. 不合理で面倒な建築／都市計画規制を100件以上見直し。（１）ダウンタウンでも、ビルの１階に小売業、飲食以外のビジネスの入居を認める（会計事務所やCo-working spaceなど）、（２）街区内のレストラン数の上限を撤廃、（３）酒類と家庭用品を並べて販売できる――などの施策を展開。
3. 2023年の州法（SB76）で道路のゾーニングを変更し、フロント街をEntertainment Zoning（娯楽地区、EZ）に指定。祭などのイベントでは、沿道のレストランやバーが路上にテーブルを並べ、酒類を販売できるようになり、ストリートミュージシャンが出演し、歌って踊ってもOKになった（The simple legislative tool transforming vacant downtown, Planetizen.com, June 2, 2025）。
4. 「Proposition C」が2024年春、成立。オフィスを住宅にコンバージョンした場合、建物の売買に対して不動産譲渡税を免除する。

ビジネスに特化していたダウンタウンを7日/24時間タイプのダウンタウンに転換する取り組みは、州政府（カリフォルニア、ミシガン、ジョージアなど）が力を入れています。

SFを振り出しにして、その後、州内に22カ所のEntertainment Zoningが生まれた。同じ動きは他州でも観察されている。グランドラピッツ（ミシガン州）では、州法でDowntown Refresh Areaのゾーニングが指定され、道路が飲食、娯楽に解放された。サバナ（ジョージア ）でも同様な取り組み。

（Planetizen, June 2, 2025）

狙いは、ビジネスの単一用途になっているダウンタウンに「住遊憩」機能を呼び込むことです。空きビルを住宅にコンバージョンするのを促進し、ナイトライフ・ビジネスを育てて、7日／24時間型のダウンタウンづくりを目指します。

サンフランシスコの事例

SFで取り組まれている幾つかの、「職住遊憩」づくりの事例を紹介します。

1. 交通センター（Transbay Terminal Center）の再開発。Financial Districtに近接しているが、20世紀末は治安が悪く場末だった。その再建。2010年に動き始めた。超高層／高層ビルを建て55万㎡のオフィスを開発する計画だった。旧来のアーバンリニュアルタイプの大規模都市再開発だった。
   ところがコロナ禍の影響でダウンタウンのオフィスは空っぽになった。「No more office floor!」というムードが流れた。そこで計画が軌道修正され、当座、２棟のアパート（Affordable住宅335戸＝高齢者住宅151戸、家族向け住宅184戸）を建てることが決まった。900人弱の「庶民」が暮らす街になる。街の雰囲気は、当初の計画が描いた「Future of SF」に比べて大きく変わる。上記１）のゾーニング改正の実装化例になる。
2. SFは、2030年までにダウンタウンに新築、及びオフィスのコンバージョンで30000戸の住宅を開発する――少々、大風呂敷な計画を持っている。その計画に現実味を持たせるためにも、当該ゾーニングの廃止は必至だった。
   Urban Land研究所は、「（行政のレッドテープ＝やっかいな規制や手続きが解消されれば）市内のふるいオフィスビルの40％を住宅に転用できる。それで11000戸のアパートを供給できる」という報告書を発表した。
3. 住宅に加え、「遊憩」を創る取り組みも始まった。交通センターに近い小径（Leidesdorff St.）がSF第１号の歩行者天国になった。街路に持ち運び可能な椅子を並べた。壁画画家に声掛けし、ビルの外壁に騙し絵を描いた。ストリートミュージシャンが賑わいをつくっている。試験的な起業（pop-up）のアイスクリームパーラなどが開業した。露店も呼び込む。
4. 都市デザインスタジオ（SITELAB）は、Downtown SF Partnership、交通問題のコンサルティングFehr＋Peerと連携し、Public Realm Action Plan（PRAP）をまとめた。Financial District界隈の43街区を、Walkableな「職住遊憩」の空間に転換する計画案である。Leidesdorff St.のプロジェクトは、PRAPの実験的な取り組みになる。成果を評価し、域内の他の街区に広げる。
5. 現代美術館（ICA SF）がFinancial Districtにあるガラス張りのモダンなビルThe Cubeに移転した。ビルのオーナーは、店賃と公益費の支払い免除を条件に美術館の移転を誘致した。「界隈の活性化につながれば、中長期的に帳尻が合う」という判断だった。
6. 「Vacant（空いている）to Vibrant（に「活力のある）」は、ダウンタウンの空きオフィスビルにテナントを呼び込む政策。ビルの１階にpop-upの出店を呼びかける。飲食店、アートスタジオ、ナイトライフ・ビジネスなどの起業を促す。起業に対し、（１）半年間、店賃なし（市役所が代払いする）、（２）12000ドルの開業支援をする一方、（３）ビルの所有者に対しては建物の修理費や公益費を5000ドル補助する。
   １階が「遊憩」の起業で埋まれば、誘発されて２階以上にIT、AIのスタートアップが入居し、「職遊憩」の混在が起きる、という期待がある。SFは、ベンチャーキャピタルの集積ではアメリカでトップ。周囲にスタンフォード大学、カリフォルニア大学バークレー校、医学に強いカリフォルニア大学SF校があってハイテク人材に恵まれている。

ワシントンD.C.の先例

また、ワシントン（DC）のダウンタウンにあたるGolden Triangleは、ビジネスセンターに「職住遊憩」を混在させて活性化した先例です。ホワイトハウスからDupont Circleまでの、都心の西側にある43街区です。それまでは、都会的な楽しみの少ない、閑散とした街区でした。

20世紀末にBID（Business Improvement District）が組織され、街区に「職住遊憩」機能を埋め込む取り組みが始まりました。現在、域内に300以上の企業や官庁、200以上の飲食店、300以上の専門店とローカルショップ、それにホテルが７軒あります。

Washington Economic Partnershipの調べでは、半径１.6kmの範囲に35,000世帯、63,500人が暮らしています（DC Neighborhood Profile, 2023）。単身者、あるいは子供のいないカップルが多い。20-64歳の労働人口世代が73％を占めています。大卒以上が88％、中間値の世帯所得が18万ドル超です。上位の中間所得階層が暮らしていることになります。アパート暮らしが64％、車を持たない世帯が37％に達しています。

このデータからは、Walkableな近隣に暮らし、ナイトライフを含めて豊かなurban amenityにこだわる、おそらくリベラルな人々のライフスタイルが浮び上がってきます。

ニューヨークの実践例

「職住遊憩」の機能を混在させる取り組みは、NYでも始まっています。

意外ですが、大都会のNYも、宅地の15％が戸建て住宅地区にゾーニングされています（カリフォルニアでは、住宅地区の98％が戸建て住宅地区）。

NYでは、借家暮らし世帯の1/3が所得の50％以上を住宅費に使っています。連邦政府は、この暮らしの世帯を「住宅貧乏」と定義しています。2023年に賃貸に出されたアパートのうち、家賃が24000ドル以下は１％未満でした。住宅危機が深刻です。最近は、マンハッタンのワンルーム賃貸住宅の家賃は4000ドルを超えています。

そこでNYは、戸建て住宅地区を含めてゾーニングを大幅に緩和し、affordable住宅――特に賃貸アパートの供給拡大に動いています。「City of Yes for Housing opportunity」政策です（NYC data shows deep disparities in affordable housing creation, Gothamist, March,7, 2024）（Mayor Adams’ ‘City of Yes’ housing plan wins a key endorsement in Queens, August 27, 2024）。

「City of Yes」には、「多様」なタイプの住宅が混在し、「多様」なタイプの人々が共存することが、「国際都市NYの〈かたち〉」に似つかわしい、という判断があります。

1. 戸建て住宅地区は、敷地内に母屋以外の住居を建てることを禁止しているが、ADUs（accessary dwelling units、ガレージや裏庭、地下に別建する小住居）の建設を認める。子孫が暮らせるようになる一方、賃貸することもできる。
2. 現行のゾーニングは、古いビル（築年が1961年以前）に限ってオフィスビルを住宅にコンバージョンすることを認めているが、この制限を緩和する。
3. 高密度地区（ビジネス、商業街）にあるビルの場合、ゾーニングの制限を20％超える規模で建築（増築）することを認める。超過分はaffordable住宅に充当することが条件。
4. 商店街などにある低層の商業建物の上層階にaffordable住宅――賃貸住宅の増築を認める。

――などです。ゾーニングの緩和で10万戸の住宅を供給できる、というのが市の試算です。

「City of Yes」の「Yes」は、NIMBY（not in my back yard、必要は認めるがうちの居住地区にはダメ）に対するYIMBY（yes in my back yard）の「Yes」です。

住宅地のゾーニングを緩和することに対して反対の声が出るのは、アメリカに限らずユニバーサですが、リベラルなNYでもこれまでに幾度か苦い経験をしています。都市計画の変更は、コミュニティ委員会（市内に59）で住民が議論し、それを踏まえて市内5区が方針を示し、市都市計画委員会が採決して決める、という段取りになります。

「City of Yes」について市役所は、「gentle（穏やかな）Zoning」と説明していますが、スタテン島の区長は、改正に難色を示しました。白人・中間所得階層が暮らす戸建て住宅地区が多く、NIMBYイズムを心配していました。

NYタイムズが 2024年のおよそ半年の間、「Street Wars」のタイトルで特集記事を掲載しました（The battle for the street of NY, March 13, 2024）。

最初の国際都市計画学会が開催されたのは、1898年にNYででした。大会の主要テーマは、路上の馬糞問題でした。まだ、馬牽引路面電車（horse-drawn-streetcars）の全盛期でした。

NYタイムズの連載記事によると、1899年9月13日、マンハッタンを走る路面電車を降りた老人が、やって来たタクシーに跳ねられ亡くなりました。アメリカで最初の交通事故死になりました。やがて馬糞に代わって車事故が都市問題になりました。

20世紀を通して車が道路の、否、「街の主役」になりました。近代都市計画がその舞台を用意したことについては、本連載の（１）で論じました。

第31回「多様性に満ちた新しいダウンタウン（１）―― 「職住遊憩」機能を埋め込む」連載『変わりゆくアメリカからさぐる都市のかたち』

街の主権者はだれ？

21世紀を迎え、「街の主権者はだれ？」が問われ始めました。生活者が「車から街を取り戻す運動」が各地で起きました。NYの初期の事例では、Jackson Haight（Queens）で車が排除され、「遊憩」の空間が創られました。さらにRoosevelt Av.、34th Av.に広がりました。日本人観光客にもよく知られた事例では、Broadway Ave.を閉し、エスニックフードの売店、椅子、テーブルを並べたTimes Squareがあります。

パンデミックでは、店内での食事が敬遠され、屋外飲食の流れが加速しました（How New Yorkers want to change the streetscape for good, NYT, Dec.8, 2020）。レストランやカフェが車道に簡易店舗を出し、軒先の歩道にテーブル／椅子を並べました。NYの街路景観が様変わりしました。

一方、住民からは、夜中まで騒音が喧しい、ゴミが散らかされ、ネズミが増えた――などの苦情が道路を管理する市交通局に寄せられました。

コロナ禍下では、レストランやカフェが屋外で食事を提供することが緊急措置として認められましたが、今度は営業のルールを定め、屋外飲食の提供を正式に認めるプログラム「The Dining out NYC」が始まりました。

車道路（road）では４-11月、歩道（sidewalk）は周年、店先で屋外営業をできるようになりました。市交通局に営業免許を申請します。交通局が、

1. 屋外店は移動や解体を簡単にできる造りで、密封タイプはダメ
2. 設置場所は角地や消火栓、地下鉄の通風口から一定の距離を置く
3. しっかり衛生管理をする
4. 近隣の暮らしに配慮する

――などのガイドラインを示しました。

ただ、レストラン側に不満や不安があり、普及、定着までに時間がかかります（Sidewalk cafes are the latest target of NYC outdoor dining crackdown, NYT, August 30, 2024）。2100ドルの道路使用料（歩道使用料は1,050ドル）の支払い、それに1,500ドルの保証金の預託を求められます。

交通局の検察官が巡回して運用状況をチェックするのですが、検察官によって判断基準に差があります。そのためしばしば違反を指摘され、罰金を課されることがあります。

COVID-19下では、市内の13,000店のレストラン、カフェが路上に仮設店を開き、あるいは軒先にテーブルを並べ、営業をしていましたが、今般は（2024年８月末締め切り）、あれやこれやの面倒があり、免許申請があったのは1900店に止まりました。

ロサンゼルスのダウンタウン活性化策

ロサンゼルスでも意欲的なダウンタウン活性化が進展しています（LA Downtown News, June 9, 2025）。

ダウンタウンを中心に10万人が暮らし、住宅不足が起きています（住宅の入居率91％）。そのためオフィスビルを住宅に転換する取り組みが広がっています（ARCOビル、Park Eastプロジェクト、LivDTLAプロジェクトなど）。ダウンタウン近接の旧工場地区を文化ゾーン（LA Arts地区）に転換する取り組みも進展しています。LA国際会議場を拡張するプロジェクト（22億ドル投資）も進行し、ツーリストの受け入れ態勢の強化が進みます。

近接性革命

電子マガジンのPlaceMakers（Nov. 20, 2025）が「混合用途は人間居住に刷り込まれたDNAである」という論述を掲載していました（Mixed-use: It’s not a building type, it’s the DNA of human settlement）。暮らし、働き、遊ぶ空間が近接していることが、本来、あるべき「都市の「かたち」」である、と論じています。

カルロス・モレノ著（矢作弘／大谷悠『15分都市の実践』（学芸出版社）は、COVID-19の経験を踏まえて書かれた著書ですが、近接性革命の必要性が強調され、職住遊の近接を希求し、伝統的なダウンタンから7日／２４時間ダウンタウンへの転換をアピールしています。

『15分都市の実践　世界に学ぶ地球規模の課題解決』

（つづく）

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