２０２０年、東京ではオリンピック・パラリンピックを迎えることとなっていた。しかしながら、新型コロナウィルスの世界的な感染拡大により延期された。世界中で人と生活が大きく変わろうとしている。それでも、東京都心部では大規模再開発が花盛りである。

１９９０年代のバブル崩壊後の日本経済をどのように考えたらよいのであろうか。アベノミクスに基づいた超金融緩和が続いたにもかかわらず、企業の設備投資に大きな伸びはなかったようだ。ところが、大都市都心部に限っては大量の投資が行われている。アベノミクス成長戦略の数少ない成果だと言えよう。しかも、大規模オフィスビルが続々と建てられているにもかかわらず、入居者は多く、空室率はゼロに近づいている。東京一極集中が続き、働き方改革の成果か、人手不足への対応もあり、入居者は快適なオフィスで効率の高い仕事ができるようになっている。複合の商業施設や文化施設等も様々な工夫を凝らし、魅力的なものが増えている。インバウンドの観光客の流入にも大いに貢献していることであろう。

バブル崩壊後、不動産開発が停滞しているなか、このような大規模開発を最初に進めたのは２００２年に竣工した三菱地所の「丸ビル」の再開発であり、２００３年に竣工した「六本木ヒルズ」の再開発であろう。まさに「失われた20年」のど真ん中にオープンし、大きな話題となり成功した事業と思われる。このような大規模開発が民間の力で進んだことが行政を動かし、政府は国土政策を大転換することになった。それまでの政府の方針は、戦後一貫して「国土の均衡ある発展」を旗印に地方への投資を優先していたが、バブル崩壊を克服するための成長戦略として「都市再生」を位置づけ、都市部への投資に切り替えたのである。それを実現するための方策として、２００２年に「都市再生特別措置法」が制定され、政府は積極的に規制緩和を進めた。５年の時限立法であったが、次々に延長され、その後も現在に至るまで規制緩和が進んでいる。加えて、超金融緩和も続き、このようなブームになったと思われる。

その成功モデルが六本木ヒルズと言ってもよいだろう。不動産業界として何をすればよいのか、先のわからない暗闇の時代に、森ビルは無謀な巨大プロジェクトだと言われた六本木ヒルズを実現させた。その森ビルの軌跡を描くことは、都市開発事業がブーム化しているこの時代背景を考えると、意味あることのように思われる。

私は第１次オイルショック直後の１９７４年に森ビルに入社した。たまたま運よく森泰吉郎氏（当時：社長）、森稔氏（当時：専務）の傍らで、直かに教育、指導、指示を受けながら国内の森ビルの主なプロジェクトに関わることができた。そして、プロジェクトという限られた面ではあるが、直接関わった当事者として、このユニークな会社が取り組んだ数々のプロジェクトの軌跡を綴ることは、私の役目なのではないかと考えるようになった。ちょうど大病を患ったこともあり、この機会に筆を執った次第である。

森泰吉郎氏・稔氏親子は、自分たちが耕してきた独特な企業文化の土壌のもと、当初から開発敷地だけでなく周辺の地域価値の向上を意識していた。そのために他者との共同建築を厭わず、時代を担う企業のための事務所ビルを最大限の効率化を図りつつ建て続けた。社員には徹底した理念教育を行い、創意工夫に努め、時代の変化にも的確に対応した。度重なる経済危機に対しても、建築家、行政、事業者等と積極的なコラボレーションを行い、何らかのイノベーションを実現することで乗り越えてきた。そのうえでビジネスとしての成長を続けることができたと言える。その開発プロジェクトの姿、プロセスを時系列的に並べてみた。

高度成長時代に開発した超効率的な事務所ビルであるナンバービル 、そしてオイルショック後の安定成長に対応したナンバービルの改革。さらには、日本初の民間大規模再開発アークヒルズへの挑戦。こうして、森ビルは本格的に街づくりに取り組むことになった。それが事業的に大成功し、ヒルズシリーズの開発に邁進するが、バブル崩壊に遭遇する。他社がバブルの後始末をしているなか、粛々と事業を進め、「失われた20年」のど真ん中に愛宕グリーンヒルズ、元麻布ヒルズ、六本木ヒルズを完成させた。その後、表参道ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、ＧＩＮＺＡ ＳＩＸ等の開発を、リーマン・ショックを挟みながらも展開してきた。激しい時代の変化に対応してきた森ビルのユニークな開発の考え方、その取り組み方、事業のプロセス、そこから学んだことを書き連ねていきたい。

自宅療養中で資料の少ないなか、私の記憶に残っている事柄をベースに書いたので、事実と異なること、不適切な表現も多々あるかと思う。研究者でない当事者が自ら書いていることでお許し願えればありがたい。また、私の師であり、敬愛するボスであった森稔氏の著書『ヒルズ　挑戦する都市』（２００９年・朝日新聞出版）をぜひ併読していただきたい。彼の街づくりに対する熱い気持ち、強い意志、豊かな構想力がなければ、これらのプロジェクトの多くは企画もされず成就することもなかったことは明らかである。彼に仕えた人間としての個人的な思いはできるだけ排除して、淡々と書きたいと思う。そこから、森稔氏の強い意志のもとで森ビルが様々な不動産開発のイノベーションを果たしてきたことが読み取られることを願っている。

最後の第10章は、現在の大規模開発ブームをどう考えたらよいのか、東京都心の開発を引退してから７年、少しは客観的に見られる立場になったと思い、極めて個人的ではあるが、私の考えを述べたものである。順調に大規模開発プロジェクトが進めば、東京は間違いなく外観上は「世界一のオフィス都市」と言われるようになるであろう。しかしながら、中身もそうなるかについて私は不安を感じている。今回、執筆をしながら痛切に感じたことは、次のことである。昭和は工場の時代であった。国中に工場が建てられ、そこから世界を動かすような企業が数多く生まれてきた。それに対して、平成は事務所の時代であった。何度か厳しいときもあったが、森ビルのビジネスが成功した一つの要因でもあろう。その後、東京には、汐留をはじめとして質の高いオフィスビルが大量に建てられた。しかし、残念ながらそこから世界を動かすような企業が生まれていないのではないか。内実とも世界一のオフィス都市に、ビジネス都市になれるのか、現時点での私の考えたことを整理してみたものである。参考にしてもらいたいし、ご意見、ご批判をお願いしたい。