エリアマネジメント
効果と財源

小林重敬・一般財団法人森記念財団 編著

内容紹介

エリアマネジメント活動に欠かせない財源確保の多様な仕組みを、海外の制度や実際、日本の先端事例を交えて具体的に示す。また負担に応じる関係者の納得を得るためには活動効果を測り伝えなければならない。その効果的な方法を内外の事例から示す。くわえて効果を生み出すために必要な組織と公民連携のあり方についても示す

体 裁 A5・208頁・定価 本体2500円+税
ISBN 978-4-7615-2734-1
発行日 2020/03/15
装 丁 上野かおる


目次著者紹介はじめにおわりに
はじめに

第1章 エリアマネジメント制度の仕組みと財源・課税

1-1 エリアマネジメント活動の財源の実際

エリアマネジメント活動を進めるうえでの課題
エリアマネジメント活動財源の事例
エリアマネジメント団体の財源内訳

1-2 エリアマネジメント財源確保の仕組み

大阪版BID制度
地域再生エリアマネジメント負担金制度
民間まちづくり活動の財源確保に向けた枠組みの工夫に関するガイドライン

1-3 海外のエリアマネジメント(BID)の財源の実際

海外のBID制度の特徴
アメリカのBIDと財源
イギリスのBIDと財源
ドイツのBIDと財源

1-4 エリアマネジメント活動への課税の仕組みと課題

組織形態と財源・課税
みなし寄附金制度
寄附金の優遇措置
認定NPO法人への税制上の優遇措置

第2章 エリアマネジメント活動の効果をどう伝えるのか

2-1 期待する効果

エリアマネジメント活動の効果の3つの側面
3つの側面と地域再生エリアマネジメント負担金制度
エリアマネジメント活動に期待するさまざまな効果

2-2 効果を見る視点

4つの視点
効果を見る視点と効果の伝え方

2-3 海外BID団体の活動効果の伝え方

アメリカBIDの年次報告書等
英国BIDの年次報告書等

2-4 エリアマネジメント団体の活動内容と効果の伝え方

ステークホルダー向けの報告書
一般向けの報告書
負担金制度を取り入れたときの活動報告書に必要なこと

2-5 活動の効果測定に関する調査・研究

社会実験における調査事例
エリアマネジメントの費用便益分析
効果検証のための研究者と実務者の共同が重要

第3章 効果を生み出す組織と公民連携のあり方

3-1 効果を生み出す組織のあり方

エリアマネジメント団体の組織形態
エリアマネジメント団体の活動を支援する諸制度
エリアマネジメント団体の重層性

3-2 効果を高める公民連携のあり方

民間まちづくりを後押しする行政組織へ変わる
公民連携による公共施設整備とエリアマネジメント活動

COLUMN

1 御堂筋パークレット
2 江戸夏夜会―旧芝離宮恩賜庭園の試み
3 近隣の成功が引き金に―ハンブルク中心部のBID
4 タイムズ・スクエアの広場化とBID
5 新虎通りにおける「DESIGN ACADEMY」活動

おわりに~これからのエリアマネジメント
主要参考文献

編著者

小林 重敬

一般財団法人森記念財団理事長 横浜国立大学名誉教授、全国エリアマネジメントネットワーク会長 工学博士

一般財団法人森記念財団

森記念財団は、1981年に設立され、より良い都市形成のために、わが国の社会・経済・文化の変化に対応し、時代に即した都市づくり・まちづくりに関する調査研究および普及啓発を主体とした公益的な事業活動を展開しています。

著者

福富 光彦/一般財団法人森記念財団専務理事
西尾 茂紀/一般財団法人森記念財団上級研究員
園田 康貴/一般財団法人森記念財団上級研究員
脇本 敬治/一般財団法人森記念財団研究員
堀 裕典/一般財団法人森記念財団研究員 博士(工学)
丹羽 由佳理/東京都市大学環境学部環境創生学科 准教授 博士(環境学)一級建築士

2018年6月に森記念財団が刊行した『まちの価値を高めるエリアマネジメント』の中心テーマは、エリアマネジメント活動とその活動空間であった。まず、エリアマネジメント活動の実際をわが国の事例を中心に紹介し、さらにアメリカ、イギリス、ドイツなどのBID活動にも言及した。それに加えてエリアマネジメント活動を展開する空間が公共空間を含めて多様化していること、そこでは公共空間を活用するための仕組みが官民協働で作られつつあることを紹介している。

そこで、本書では、エリアマネジメントに関する第2弾として、エリアマネジメント活動に欠かせない、かつわが国においては海外に比較して立ち遅れていると考えられるエリアマネジメント活動財源の確保についてまとめている。それとともに、エリアの関係者(ステークホルダー)が活動資金を負担する根拠となるところのエリアマネジメント活動の効果や成果の示し方について紹介している。

また、エリアマネジメント活動を体系的に進めるには、また比較的大きな財源で活動するには、組織体制が整っていることが必要なことから、エリアマネジメント組織についてもまとめている。

1 エリアマネジメントという仕組みの必要性と活動財源

人口成長が続いた成長都市の時代には、市街地の拡大や経済の成長のために道路、公園、上下水道、さらに空港、港湾などのハードな社会インフラが必要であり、財政資金を活用した「社会資本整備」が重要であった。

しかし成熟都市の時代には、そのような社会インフラに代わって、「エリア」に関わる地権者、事業者、住民、開発事業者(ステークホルダー)などが作る社会的組織によって地域の価値を高め、維持する「社会関係資本」を基盤とする仕組みが生まれ、ステークホルダーが自ら負担して活動財源を生み出す必要性が認識されてきている。

それは、関係者が互いの信頼関係を築いたうえで、都市づくりガイドラインなどの規範を作り、まずエリアの関係者が資金を出し、そこに行政が支援を行い、都市づくり活動を行なっていく関係である。

すなわち、以前はインフラ整備としてハードな「社会資本整備」が行われて、地域の価値を高めてきたが、今日では、それに加えて「社会関係資本構築」によるソフトな社会インフラ構築により、エリアマネジメント活動を進めて地域価値の向上を図る、新たな仕組みが加えられてきたと考える。

2 エリアマネジメント活動財源問題と財源確保の制度化の動き

持続可能なエリアマネジメント活動を進めるには、一定の財源が必要である。それに関して、海外ではBIDなどの制度、仕組みを持ち、いわば「強制的徴収権を伴う税と同様の財源調達」を行っている。
しかし、これまでわが国にはBIDのような仕組みが十分整っていなかった。そのため日本のエリアマネジメント団体は、会費、管理業務受託、エリアマネジメント広告事業、空間活用事業など、さまざまな工夫をしながら財源を確保してきた。

その代表的な動きがエリアマネジメント広告事業である。この活動は大丸有地区の活動等で本格的な動きがみられ、一定の効果を上げている。エリアマネジメントなどの活動を通して生まれた魅力的空間、街並みを利用して、その空間に民間事業者の広告を、たとえばバナー・フラッグのようなかたちで掲出し、民間事業者から広告掲出料を取得し、それをエリアマネジメント活動に活用するというものである。

そのようななかで、近年、わが国においてもエリアマネジメント活動の財源を制度として確保できる仕組みが作られてきている。すでに大阪版BID条例のようなかたちで、単独自治体ベースで実現していたが、さらに国においても2018年にエリアマネジメント法制が地域再生エリアマネジメント負担金制度として実現している。

ところで、海外のBID制度やわが国の地域再生エリアマネジメント負担金制度は、「強制的徴収権を伴う税と同様の財源調達」制度であり、エリアマネジメント活動がそのようなかたちで財源を調達するには、それに見合う効果を実現していることを何らかのかたちで示す必要がある。わが国においては、地域再生エリアマネジメント負担金制度を活用するにあたって喫緊の課題となっている。

3 エリアマネジメント活動の効果を評価する

上記のようなエリアマネジメント活動に伴い、エリアの関係者から、必要があれば強制的に財源を調達するには、エリアマネジメント活動の効果を評価する仕組みが必要である。よく使われる評価の仕組みとしてPDCAサイクルがある。すなわちPLAN、DO、CHECK、ACTIONという一連の動きによりエリアマネジメント活動の成果を確認し、それをエリアの関係者に年次報告等のかたちで示し、次年度の活動に繋げていくことである。海外のBID活動で一般的な仕組みであり、それにより、エリアマネジメント活動の持続性を高めると同時に、エリアマネジメント活動の持続可能性の根源にある活動財源の確保にも繋がるものである。わが国では、博多天神地区において、ガイドラインに評価手法として、PDCAサイクルを活用することを明示し、また評価軸を具体的に設定している。

内閣府の地域再生エリアマネジメント負担金制度は、エリアマネジメント活動の効果として地価上昇あるいは売上の増加などを想定しており、まず数量的な確認を必要としている。
しかし、エリアマネジメント活動がもたらすエリアへの寄与は地価上昇あるいは売上の増加だけではなく、以下のようなさまざまな視点が考えられ、制度運用上も多様な評価の仕組みを考慮する必要があると考える。

第1に、エリアの多くの関係者がガイドラインなどによりまちづくりの考え方を1つにすることがもたらす地域価値の増加である。具体的には景観の統一や広告規制と広告事業の一体的マネジメントによる地域価値の増加である。

第2に、エリアの多くの関係者が信頼ある関係性(エリアマネジメント組織結成など)を結ぶことにより実現する具体的な利益であり、駐車時の共同利用による付置義務駐車場台数の低減などによる利益である。
第3に、エリアの関係者が信頼ある関係性を結ぶことにより個々の関係者の費用を低減し、エリアの組織に一定の利益をもたらすことである。具体的にはエリアの消費電力の契約を一体化することにより、電力会社との契約上優位に立ちコストを低減することなどである。

それに加えて、エリアマネジメント活動の効果を測定する方法も多様に考えられるようになっており、研究が進められ、手法開発が進んでいる。そのうちヘドニックアプローチ、仮想市場調査法(CVM)、コンジョイント分析法などのいくつかは現実のエリアマネジメント効果測定に使われている。その紹介を実際の活用事例を含めて紹介する。

4 エリアマネジメントの組織と組織化

エリアマネジメント活動によりエリアに効果をもたらす前提として、地域の価値を維持・向上させ、また新たな地域価値を創造するための、市民・事業者・地権者等による主体的な取り組みが必要であり、そのための組織化が進んでいる。すなわちエリアマネジメントの組織の展開である。

エリアマネジメントにおける組織の設立は、具体的な活動を実施するための基本的な事項であり、 実施する活動の内容によって、とるべき組織形態は異なる。エリアマネジメントの組織化は当然のことながら一定の「エリア」を対象としている。

この一定の「エリア」はまちづくり協議会のような任意の、柔らかい組織である場合は「エリア」の境界を確定しないのが一般的である。一方、エリアマネジメント活動が展開し、法人格を持つ組織となる場合は一般に境界を確定する必要がある。それはその「エリア」のなかで一定の拘束力ある関係が作られるからである。エリアマネジメントが発展して活動が拡大・多様化すれば、新たな組織の設立が必要となる場合もある。

一般には、最初は任意組織としての協議会形式をとり、やがて法人組織に移行する場合、あるいは協議会のなかに法人組織を持ち、2層の組織となる場合もある。

エリアマネジメント組織の重層性が必要な理由は、任意組織としてのまちづくり協議会の活動が展開してくると、協議会として、金銭問題をはじめ、さまざまな責任を負う場面が出てくるが、まちづくり協議会のような任意組織の場合では、責任を協議会の会長が一人で背負うこととなる。そのため、まちづくり協議会を中心にエリアマネジメントを展開してきた「エリア」でも、組織自体を株式会社、NPO法人、社団法人などに法人化する場合、あるいはまちづくり協議会と並行して法人組織を置く場合がでてきている。

任意組織としてのまちづくり協議会と法人組織が並列でおかれる場合も多いが、それは「エリア」にかかわる多様な人々にまちづくりに関係してもらうためには、任意組織が適切であり、一方、任意組織だけでは処理できない事項が活動を進めていくなかで出てくるため、法人組織が必要になってくるからである。

すなわち、エリアマネジメント活動を進めていくと、法的な人格を持った組織でなければ扱えない事項が出てくるためである。新たな地域再生エリアマネジメント負担金制度では既存の諸法人組織を前提に制度設計されているが、都市再生推進法人という法人化の道も推奨されている。
本書はエリアマネジメント活動を進めるうえで、もっとも大きな課題である活動財源確保とそれに繋がる効果の測定・評価についてまとめている。財源確保を実現する制度も地域再生エリアマネジメント負担金制度として生まれてきたので、まずは、活発な活動を展開しているエリアマネジメント組織の関係者にお読みいただきたいと考える。

しかし、同時に現時点ではエリアマネジメント組織としては活動していないが、その前段階の活動を進めている多くの関係者にお読みいただき、財源問題と制度のあり方について幅広い意見交換が実現することを期待している。

さらに、エリアマネジメント活動の効果について、必ずしも今回の新制度ありきではない議論が可能な資料も提供しているので、研究者などからのご意見もいただきたいと考えている。本書の出版がエリアマネジメントに関心をお持ちの多くの方々の目に留まり、関係者の間で有効な議論が始まることを期待している。

2020年2月 小林重敬

これからのエリアマネジメント

本書は森記念財団のエリアマネジメントに関する著書の2冊目である。1冊目、2冊目で主に対象としたエリアマネジメントの事例および仕組み等は、民間が中心となったエリアマネジメント活動事例であり、対象としたエリアは大都市都心部の業務地、商業地、あるいは地方都市中心部の商業地であった。

しかし、これからのエリアマネジメントを考えると、より多様な展開を考える必要がある。第1は民間と公共がより積極的な協働を行うエリアマネジメントであり、第2は市街地開発事業と連携したエリアマネジメントであり、第3は住宅市街地を対象としたエリアマネジメントである。さらに今後の都市づくりの中心的な考え方になる立地適正化計画によるまちづくりでのエリアマネジメントである。

1.公民連携のエリアマネジメント

公民連携のエリアマネジメントは、すでに展開している事例を本書で紹介している。エリアマネジメントはエリアの価値を上げ、その結果、エリアのステークホルダーに利益をもたらすと同時に、公共(自治体)にも税の増収をもたらす等の効果がある。そのことはエリアマネジメントを公民連携ですすめる可能性と必要性があることを示していると考える。地方都市中心部においては、これまで公共(自治体)が「街なか」再生の試みを行い、その多くが失敗に帰している。その要因の1つとして考えられるのが、行政が「街なか」の範囲を広く計画などで位置づけ、再生を試みようとしているからと考える。とくに自治体の財政力が弱体化している今日では、エリアを限定して財源を投入する必要がある。それは、まちづくりの効果が上がると考えられるエリアに限定して財源を投入する必要があるということである。そのためにはエリアのステークホルダーがエリアマネジメント活動を積極的に展開していて、公共が財源を投入する効果が高くなると考えられるエリアに絞って対応する必要があると考える。

2.市街地開発事業とエリアマネジメントの連携

市街地再開発事業や土地区画整理事業はいずれも事業後のエリアおよび周辺エリアのマネジメントについて明確な方針がないことが多い。市街地再開発事業は開発事業そのもののマネジメントはファシリテイマネジメントのレベルで行われているが、エリアマネジメントの発想は基本的にない場合が多い。すなわち、市街地再開発事業を周辺エリアの活性化に繋げるエリアマネジメントの発想がこれまでなかったのが一般的であった。しかし近年、市街地再開発事業の周辺地区を含めたエリアマネジメントを実践する事例が出てきて、エリア全体の成果を上げるようになっており、今後、積極的に範囲を広く展開する必要があると考える。
また土地区画整理事業も事業が終われば事業組合は解散され、その後の事業地内のマネジメントはとくに考えられていないのが一般的である。すなわち、土地区画整理事業は事業後のエリア全体のまちづくりについてとくに方針を持たない事例が多く、関係者に課題として認識されている段階である。

3.住宅市街地のエリアマネジメント

今日、住宅市街地を対象としたエリアマネジメントが必要とされ、実践されている事例がある。アメリカではHOA(HOME OWNERS ASOCIATION)による住宅地のエリアマネジメントが一般的に展開されている。その中心的な役割は、居住地移動の多いアメリカでは居住している住宅の価値を維持して、移動の際に高値で住宅を売却することに寄与することにあると言われている。

わが国でも、住生活基本法が制定され(2006年)、その全国計画において、これからのわが国の住まいづくりの新たな考え方が4点にわたって示されている。その1つとして「資産価値の評価・活用」という視点がある。具体的には住宅市街地の価値を維持し、価値を高めるための活動であり、建築協定、地区計画などの手法によるエリアマネジメントが展開しているとも考える。

しかし、大都市では都心部居住・中心部居住の動向が顕著になりつつあり、郊外においては、必ずしも良好とは言えない住宅市街地が広がっており、また良好に形成された住宅市街地の中には敷地分割による細分化、共同住宅の混在など時間の経過とともに居住環境が悪化している地区も増加している。一方、地方都市では自動車利用による郊外地住宅市街地が形成されてきたが、その多くが、一般住宅市街地として、人口減少社会や高齢社会・少子社会の到来により、低未利用地の発生や空き地・空き家の増大が見られるようになっている。

それらの地区はこれからさらに急激に進むと考えられる人口減少、世帯減少のなかで空き家化、空き地化が進み、防犯・防災上課題を持つ市街地となっていくものと考えられる。そのような傾向は地方都市ではすでに顕著となっている。こうした事態に対処するためのエリアマネジメントが必要であると考える。

4.立地適正化計画と持続可能な都市づくりについて

これからの都市づくりの基本は、適切に解釈された立地適正化計画の内容に基づくものと考える。適切に解釈された立地適正化計画とは、諸機能が集積した高密度エリア(コンパクトエリア)と低密度で持続可能なエリア(サスティナブルエリア)に2分し、かつお互いに関係を持った2つの地区が存在するまちづくりを考えることである。また、諸機能が集積した高密度エリアと低密度で持続可能なエリアはそれぞれに異なるエリアマネジメントの目的と手法を持つ必要があると考える。

諸機能が集積した高密度エリア(コンパクトエリア)とはインフラ投資が今後も時代に即して的確に進められ、多様な市民が利便性高く利用でき、かつ公民連携のまちづくりが展開する地区である。

インフラ投資と公民連携のまちづくりの繋がりは、エリアマネジメント活動により実現するものと考えられる。すなわち、公による新たなインフラ投資が地区によって活かされるための公民連携のまちづくりは、コンパクトエリアでこそ活かされ、エリアマネジメントが進められる必要がある。

公による新たなインフラ投資とは、これからの新たな社会動向、すなわち高齢化社会、少子化社会さらに人口減少社会などの動向を見据えた、公のインフラ投資であり、またそのインフラ投資を民が積極的に活かす仕組みが用意されているまちづくりでもある。

それは、また民間の投資と公による投資が相乗効果で地域価値を高め、民間には事業収益増をもたらし、公には税収増をもたらすまちづくりである。

一方低密度で持続可能なエリア(サスティナブルエリア)では、すでに投資されたインフラを整序することと、可能であれば低密度エリアを選択した住民がインフラを維持管理する組織(エリアマネジメント組織)を展開するまちづくりである。

低密度地区における魅力的な空間整備が、農地、林地などを活用して行われ、さらに生まれている空地あるいは生まれてくる空地は、今後、低密度エリアに展開が期待される機能、具体的には、高齢者などを対象とした健康・レジャー用地などを内包した施設用地、諸機能が集積した高密度地区では用意できない輸送用地、市民が積極的に活用する防災空間を内包した農業用地などが適切に配置されるエリアとなる。

それは行政によりインフラの維持管理コストを減少させる一方、低密度でサスティナブルな住まい方を選択した市民の暮らし方をサポートするものとなる。

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『オーバーツーリズム』(高坂晶子 著 )『世界のコンパクトシティ』(谷口守 編著)『アメリカの空き家対策とエリア再生』(平修久 著)『エリアマネジメント 効果と財源』(小林重敬・一般財団法人森記念財団 編著 )が「地域開発」で紹介されました

『City&Life』での特集「都市の言説をめぐる旅―8のキーワードから探る都市[論]の現在2020」において、当社の書籍が紹介されています

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