「設計の前段階」ですすみゆく変革

「建築と不動産のあいだには壁がある。しかし、建て主にとっての本当の価値は、そのあいだに隠れている――」

私が不動産コンサルタントの立場から、業界の構造や商慣習を多面的に触れた書籍『建築と不動産のあいだ』を2015年に出版してから、はや10 年が経ちました。
果たして、そんなテーマに関心を持ってくれる人がいるのかどうか、当時はまったく予想もつきませんでした。しかし、日本中の建築と不動産の専門家たち、中でも建築設計事務所のみなさんに支えていただき、刊行後、多くの方に読まれ、版を重ねることができました。
そしてこの10年間は、私たちも含めた日本各地の多くのプレイヤーが、その「壁」を跳び越えようとする実践を積み重ねてきたのです。

あいだの「壁」はいまだに残る

かつての、建築設計は建築設計、不動産は不動産と、明確に分業されていた時代から、近年では住宅、店舗、オフィスといった用途を中心に、建築と不動産を一体的に捉え、企画やデザインが統合的に進められる実践が、全国で広がっています。両者を混ぜ合わせて、もしくはそれぞれの専門家がタッグを組んで、新しい価値を生み出していくことの可能性を、目の当たりにしてきました。

基礎的な技術や根本的な価値観を、建築と不動産の双方が互いに理解し合い、協働して建て主に貢献する。そうすることで建て主が得る価値、成果、そして利益の大きさ。その可能性を、私は様々な現場で伝えてきました。そして確かな成果が少しずつ形になってきたと感じています。
だからこそ、こうした実践をもっと広げていきたいのです。むしろ日本は、「小規模な建築と不動産のチームがうまく連携し、力を発揮している国なのだ」と諸外国から参考にされる存在になっていける、私はそう考えています。

ただし、そうした協業がすでにスタンダードになったかというと、おそらく全体の1％にも満たないでしょう。建築と不動産のあいだには、依然として決定的な「壁」が存在しており、特に中小規模の事業者において、その傾向は顕著です。
この業界は「市場分散型」で、大手による寡占化が進みづらいという特性があるため、構造的に建築と不動産のあいだの溝が埋まりにくいのです。
しかしいま、様々な経営環境の変動を背景に、その「あいだ」に新たなターニングポイントがやってきました。それが一体どのようなものであり、なぜいま起きているのか。それは本書を読み進めていただければ、はっきりと見えてくるはずです。

「建築企画」と「不動産コンサルティング」のあいだ

「寡占化されない市場分散型の業界」をポジティブに捉えるならば、建築設計業界には、大手企業だけではなく、小規模、または個人の設計者が日本各地のエリアに存在し、地域住民や企業にとっては、相談できる窓口が多数ある、ということでもあります。建築設計から建物に関わる日常的な相談まで、対応できる人が身近にいるという状況は、日本ならではの良さだと、私は感じています。

確かに海外と比較し、また他の士業に比べると、日本には設計者の数が非常に多く、競争が激しく感じられ、「持続的に稼ぐのが難しい」とネガティブに捉える意見も聞かれます。ですがその一方で、設計者が身近だからこそ「設計の前段階」からプロジェクトに関わることが増えている、という実感があります。

ここで改めて、建築と不動産の「あいだ」をよく見てみましょう。本書が扱うのは、集合住宅や商業施設、企業のオフィスといった、事業系建築の「設計の前段階」です。そこに位置する、「建築企画」と「不動産コンサルティング」という二つの領域を結びつけるための方法論です。
本来、この二つは突き詰めればかなり似通った領域です。にもかかわらず、なぜこれまで同時に語られてこなかったのか。その理由は、いまだ明らかにされていません。ただ、両者のあいだには確かに「壁」が横たわっています。
そしてこれらが結びついた職能、またはチーム、あるいは横断的にプロジェクトを成功に導こうとする意思を持つ者を、本書では「建築不動産コンサルタント」と呼んでいます。これが本書のテーマです。
聞きなれない方には、やや難解な専門技術のように感じるかもしれませんが、決してそうではありません。新しい技術が発見されたわけではなく、10年前と変わらず、やはり「すでにあるものを角度を変えて見ている」だけのことなのです。
つまり、建築設計と不動産取引、それぞれのごく基本的で当たり前のことについて、少し視点を変えるだけで、これからの時代に必要とされるスキルとして、実務に生かせるようになります。

設計者にとっての明らかな転換点

21世紀が四半世紀過ぎ去ったいま、設計事務所は大きな転換点に立たされています。これまでの新築住宅ニーズは減少し、マンションのリノベーションも減少、そして様々なプロジェクトが「企画段階」でストップする、という状況が頻発しているのです。こうした事態は、設計事務所の存続そのものを揺るがすほど深刻です。

一方で、都市部の中~大規模の設計事務所やゼネコンでは、インフレーションをものともせず大規模再開発の受注は継続しているものの、人材不足や流出により、案件の継続や遂行が難しくなるという別の課題が顕在化しています。
こうした不安定な状況の背景には、設計事務所を取り巻く経営環境の激変が、現在進行形で進んでいることがあります。設計事務所のビジネスモデルの刷新をテーマに論じた『建築と経営のあいだ』の刊行からわずか5年の間に、世界は大きく揺れ動きました。
新型コロナウイルスのパンデミックの結果、地球規模でのインフレーションが起こり、ロシア・ウクライナ侵攻やイスラエル情勢の悪化がそれに拍車をかけ、そして円安バブルが起きました。これらが複合的に深刻な影響を与えています。

もともと建設業界は、平成時代から構造的な課題を抱えていました。そこに、さらなる建設費の高騰が加わったことで、住宅建築の需要は大きく後退し、集合住宅や商業施設も利回りが回らず、事業計画が成り立ちません。
さらに空き家が900万戸を越え、空きビルや空き施設を加えると、日本は「使われていない建物だらけの国」として、いよいよ海外にも知れ渡りつつあります。
加えて、経済学や社会学の分野で指摘されるように、日本も欧米の後を追い、格差社会が本格的に拡大していくことが予測されます。つまり、設計事務所の経営環境が変わるのは、まだまだこれからが本番なのです。

その変化を「難しい障壁」と捉えるのか、それとも「千載一遇のチャンス」と捉えるのか。本書では、その分かれ道に立つ感覚を養っていただきたいと考えています。経営理論の視点から見れば、自らが置かれた外部環境に対してどのようなスタンスを取るのか、それこそが、経営戦略の第一歩なのです。

これからの総合窓口は誰なのか？

「設計の前段階」に視点を戻すと、現在、プロジェクトマネージャー、コンストラクションマネージャー、事業プロデューサー、クリエイティブディレクター、経営コンサルタント、そして不動産コンサルタントといった様々な前段階のプレイヤーが、台頭しています。
彼らは、建築事業が当たり前に成立しない時代に、既存市場や新しい市場で、従来の設計事務所では実現できなかった「価値提供」を実現しようと試みています。
しかし、この建築設計の前段階は、まだ確立された方法論が存在せず、混沌としていると言っていいでしょう。本書はそこをくわしく深堀りしています。

また事業主が「建物を建てたい」と思ったとき、最初に誰に相談してよいかわからない、という話をよく聞きます。不動産会社に相談すればよいのか、銀行などの金融機関か、税理士または中小企業診断士か、あるいは設計事務所なのか、と。いまだに、最初の一歩を踏み出すための相談先が整備されていないのです。
ここでのポイントは、設計事務所と不動産コンサルタントが、そのあいだの壁を越えタッグを組み、プロジェクトの企画段階から「総合的な相談窓口」として機能すると、事業主にとって大きなメリットになるということです。

さらに、新たなオフィスや店舗をつくることは、事業主にとってワクワクする未来に向けた取り組みである一方で、慎重に進まなければならない、危ない橋渡しでもあり得ます。
設計事務所と不動産コンサルタントが、領域の壁を越えて組むことは、事業主にとって偏りの少ない、より機能的なチーム編成を可能にします。それにより、事業主のリスクを低減し、プロジェクトのパフォーマンスを高めることができます。

自らの専門性を再定義するために

設計事務所にとっても、このタッグは大きな可能性があります。本書のテーマの一つでもある「設計の前段階」、つまり建築の与条件をつくるところから業務が開始される、ということは大きなメリットです。

また、単なる受託待ちの状態ではなく、前述したような異なる専門家との連携を経験する中で設計の前段階で、積極的に事業主の事業自体をコンサルティングしていく能力が磨かれていくでしょう。
さらに、他業種との連携は、設計事務所が過去の業界慣習によらず、自らの専門性を再定義することが可能になります。それが何よりもメリットかもしれません。
不動産コンサルタントにとっても、建築設計事務所と連携することは、仕事をする上での戦略的価値を高めます。本書は、不動産コンサルティングの視点や方法論を建築設計業に従事している方々に紹介するものですが、逆の意図もあります。

不動産業界では、この令和の時代になっても、まだ建築設計事務所の技術や能力が、十分に理解されていない実情があります。
だからこそ、ものづくりやクリエイティビティ、そして地域文化の理解を強みにする建築設計事務所とタッグを組むことで、不動産コンサルタントも、より地域に根差し、社会的価値のある存在に近づくことができるでしょう。
言い換えれば、設計事務所と不動産コンサルタントは、その壁を越えて互いに補完しあう親和性を持ったパートナーになれることは、もはや間違いありません。

「設計の前段階」の様相を俯瞰せよ

これらを総合して、本書は、『建築と不動産のあいだ』（2015）の続編と言えますし『建築と経営のあいだ』（2020）を加味した、完全版とも言えます。
『建築と不動産のあいだ』では、主に住宅土地の「売買仲介」と「建築設計」が連携するケースが扱われていましたが、本書『設計者のための　建築不動産コンサルティングのはじめかた』では、集合住宅、自社オフィス、商業施設など、「事業系建築」において、建築家と不動産コンサルタントが、どのようにして価値を生み出していくのかを、以下の順番で論じています。

1章「なぜこれからの建築に不動産思考が必要なのか ―建たない時代に抗う、あるいは抗わない方法 」では、なぜいまこの本を建築設計業界に従事している方々に読んで欲しいのか、その理由と時代の移り変わりについて書いています。不動産コンサルティングの必要性が増している時代背景と変化を、多面的に分析し、論じています。

2章「クリエイティブな建築不動産コンサルティングの方法論 ―事業系プロジェクトを動かす設計者のイニシアチブ」では、実務での具体的な方法論について書いています。実務で陥りがちな落とし穴を多数テーマにし、具体的にイメージしやすく、感覚的に習得できるようにしました。さらに本書の一つのゴールである「建築企画」と「不動産コンサルティング」を融合させた「建築不動産コンサルタント」については、ここで解説しています。

3章「建築家×不動産コンサルタント　四つのケーススタディ ―無数の「問い」がひらく設計者の選択肢」では、私が経営する創造系不動産が実際に事業主と建築家と共に取り組んだ事例を、当時を振り返り、臨場感をもって紹介をします。

また本書は1章から3章を通じて、単なる知識の集積にとどまらず、実際に行動したいと考える方に向けた、実践のためのロードマップとなることを目指しました。1章では、建築士が、本書で得た不動産コンサルティングの視点や知識を、実務で顧客に提供するための書籍や資格などを紹介し、2章では、創造系不動産が実際に用いている見積書のフォーマットや、不動産業団体による不動産コンサルティング契約書のひな型なども掲載しています。さらに3章では、事例は「答え」よりも、正解のない状況の中で「問い」を立てることを重視した構成になっています。

また本書では、住宅や建築・不動産の実務に携わる建築家や設計士の方々が、全体像をテンポよく把握できるよう、細かな情報、個別の知識、関連図書や動画資料などは、すべて欄外に注釈にまとめて補足的な解説を記載しました。必要に応じて参照するものですので、それらは読み飛ばしても支障ありません。
建築設計の前段階での「建築企画」と「不動産コンサルティング」の融合。その視点と方法を知ったみなさんが、実際のプロジェクトにおいて、異業種の専門家とタッグを組み、より社会的価値を高め、事業主に愛される建築を生み出していく。その一助になることができれば、著者としてこの上ない喜びです。

創造系不動産 代表取締役 ／ 神奈川大学建築学部 教授
高橋寿太郎