2018年6月に森記念財団が刊行した『まちの価値を高めるエリアマネジメント』の中心テーマは、エリアマネジメント活動とその活動空間であった。まず、エリアマネジメント活動の実際をわが国の事例を中心に紹介し、さらにアメリカ、イギリス、ドイツなどのBID活動にも言及した。それに加えてエリアマネジメント活動を展開する空間が公共空間を含めて多様化していること、そこでは公共空間を活用するための仕組みが官民協働で作られつつあることを紹介している。

そこで、本書では、エリアマネジメントに関する第2弾として、エリアマネジメント活動に欠かせない、かつわが国においては海外に比較して立ち遅れていると考えられるエリアマネジメント活動財源の確保についてまとめている。それとともに、エリアの関係者（ステークホルダー）が活動資金を負担する根拠となるところのエリアマネジメント活動の効果や成果の示し方について紹介している。

また、エリアマネジメント活動を体系的に進めるには、また比較的大きな財源で活動するには、組織体制が整っていることが必要なことから、エリアマネジメント組織についてもまとめている。

1　エリアマネジメントという仕組みの必要性と活動財源

人口成長が続いた成長都市の時代には、市街地の拡大や経済の成長のために道路、公園、上下水道、さらに空港、港湾などのハードな社会インフラが必要であり、財政資金を活用した「社会資本整備」が重要であった。

しかし成熟都市の時代には、そのような社会インフラに代わって、「エリア」に関わる地権者、事業者、住民、開発事業者（ステークホルダー）などが作る社会的組織によって地域の価値を高め、維持する「社会関係資本」を基盤とする仕組みが生まれ、ステークホルダーが自ら負担して活動財源を生み出す必要性が認識されてきている。

それは、関係者が互いの信頼関係を築いたうえで、都市づくりガイドラインなどの規範を作り、まずエリアの関係者が資金を出し、そこに行政が支援を行い、都市づくり活動を行なっていく関係である。

すなわち、以前はインフラ整備としてハードな「社会資本整備」が行われて、地域の価値を高めてきたが、今日では、それに加えて「社会関係資本構築」によるソフトな社会インフラ構築により、エリアマネジメント活動を進めて地域価値の向上を図る、新たな仕組みが加えられてきたと考える。

2　エリアマネジメント活動財源問題と財源確保の制度化の動き

持続可能なエリアマネジメント活動を進めるには、一定の財源が必要である。それに関して、海外ではBIDなどの制度、仕組みを持ち、いわば「強制的徴収権を伴う税と同様の財源調達」を行っている。
しかし、これまでわが国にはBIDのような仕組みが十分整っていなかった。そのため日本のエリアマネジメント団体は、会費、管理業務受託、エリアマネジメント広告事業、空間活用事業など、さまざまな工夫をしながら財源を確保してきた。

その代表的な動きがエリアマネジメント広告事業である。この活動は大丸有地区の活動等で本格的な動きがみられ、一定の効果を上げている。エリアマネジメントなどの活動を通して生まれた魅力的空間、街並みを利用して、その空間に民間事業者の広告を、たとえばバナー・フラッグのようなかたちで掲出し、民間事業者から広告掲出料を取得し、それをエリアマネジメント活動に活用するというものである。

そのようななかで、近年、わが国においてもエリアマネジメント活動の財源を制度として確保できる仕組みが作られてきている。すでに大阪版BID条例のようなかたちで、単独自治体ベースで実現していたが、さらに国においても2018年にエリアマネジメント法制が地域再生エリアマネジメント負担金制度として実現している。

ところで、海外のBID制度やわが国の地域再生エリアマネジメント負担金制度は、「強制的徴収権を伴う税と同様の財源調達」制度であり、エリアマネジメント活動がそのようなかたちで財源を調達するには、それに見合う効果を実現していることを何らかのかたちで示す必要がある。わが国においては、地域再生エリアマネジメント負担金制度を活用するにあたって喫緊の課題となっている。

3　エリアマネジメント活動の効果を評価する

上記のようなエリアマネジメント活動に伴い、エリアの関係者から、必要があれば強制的に財源を調達するには、エリアマネジメント活動の効果を評価する仕組みが必要である。よく使われる評価の仕組みとしてPDCAサイクルがある。すなわちPLAN、DO、CHECK、ACTIONという一連の動きによりエリアマネジメント活動の成果を確認し、それをエリアの関係者に年次報告等のかたちで示し、次年度の活動に繋げていくことである。海外のBID活動で一般的な仕組みであり、それにより、エリアマネジメント活動の持続性を高めると同時に、エリアマネジメント活動の持続可能性の根源にある活動財源の確保にも繋がるものである。わが国では、博多天神地区において、ガイドラインに評価手法として、PDCAサイクルを活用することを明示し、また評価軸を具体的に設定している。

内閣府の地域再生エリアマネジメント負担金制度は、エリアマネジメント活動の効果として地価上昇あるいは売上の増加などを想定しており、まず数量的な確認を必要としている。
しかし、エリアマネジメント活動がもたらすエリアへの寄与は地価上昇あるいは売上の増加だけではなく、以下のようなさまざまな視点が考えられ、制度運用上も多様な評価の仕組みを考慮する必要があると考える。

第1に、エリアの多くの関係者がガイドラインなどによりまちづくりの考え方を1つにすることがもたらす地域価値の増加である。具体的には景観の統一や広告規制と広告事業の一体的マネジメントによる地域価値の増加である。

第2に、エリアの多くの関係者が信頼ある関係性（エリアマネジメント組織結成など）を結ぶことにより実現する具体的な利益であり、駐車時の共同利用による付置義務駐車場台数の低減などによる利益である。
第3に、エリアの関係者が信頼ある関係性を結ぶことにより個々の関係者の費用を低減し、エリアの組織に一定の利益をもたらすことである。具体的にはエリアの消費電力の契約を一体化することにより、電力会社との契約上優位に立ちコストを低減することなどである。

それに加えて、エリアマネジメント活動の効果を測定する方法も多様に考えられるようになっており、研究が進められ、手法開発が進んでいる。そのうちヘドニックアプローチ、仮想市場調査法（CVM）、コンジョイント分析法などのいくつかは現実のエリアマネジメント効果測定に使われている。その紹介を実際の活用事例を含めて紹介する。

4　エリアマネジメントの組織と組織化

エリアマネジメント活動によりエリアに効果をもたらす前提として、地域の価値を維持・向上させ、また新たな地域価値を創造するための、市民・事業者・地権者等による主体的な取り組みが必要であり、そのための組織化が進んでいる。すなわちエリアマネジメントの組織の展開である。

エリアマネジメントにおける組織の設立は、具体的な活動を実施するための基本的な事項であり、 実施する活動の内容によって、とるべき組織形態は異なる。エリアマネジメントの組織化は当然のことながら一定の「エリア」を対象としている。

この一定の「エリア」はまちづくり協議会のような任意の、柔らかい組織である場合は「エリア」の境界を確定しないのが一般的である。一方、エリアマネジメント活動が展開し、法人格を持つ組織となる場合は一般に境界を確定する必要がある。それはその「エリア」のなかで一定の拘束力ある関係が作られるからである。エリアマネジメントが発展して活動が拡大・多様化すれば、新たな組織の設立が必要となる場合もある。

一般には、最初は任意組織としての協議会形式をとり、やがて法人組織に移行する場合、あるいは協議会のなかに法人組織を持ち、2層の組織となる場合もある。

エリアマネジメント組織の重層性が必要な理由は、任意組織としてのまちづくり協議会の活動が展開してくると、協議会として、金銭問題をはじめ、さまざまな責任を負う場面が出てくるが、まちづくり協議会のような任意組織の場合では、責任を協議会の会長が一人で背負うこととなる。そのため、まちづくり協議会を中心にエリアマネジメントを展開してきた「エリア」でも、組織自体を株式会社、NPO法人、社団法人などに法人化する場合、あるいはまちづくり協議会と並行して法人組織を置く場合がでてきている。

任意組織としてのまちづくり協議会と法人組織が並列でおかれる場合も多いが、それは「エリア」にかかわる多様な人々にまちづくりに関係してもらうためには、任意組織が適切であり、一方、任意組織だけでは処理できない事項が活動を進めていくなかで出てくるため、法人組織が必要になってくるからである。

すなわち、エリアマネジメント活動を進めていくと、法的な人格を持った組織でなければ扱えない事項が出てくるためである。新たな地域再生エリアマネジメント負担金制度では既存の諸法人組織を前提に制度設計されているが、都市再生推進法人という法人化の道も推奨されている。
本書はエリアマネジメント活動を進めるうえで、もっとも大きな課題である活動財源確保とそれに繋がる効果の測定・評価についてまとめている。財源確保を実現する制度も地域再生エリアマネジメント負担金制度として生まれてきたので、まずは、活発な活動を展開しているエリアマネジメント組織の関係者にお読みいただきたいと考える。

しかし、同時に現時点ではエリアマネジメント組織としては活動していないが、その前段階の活動を進めている多くの関係者にお読みいただき、財源問題と制度のあり方について幅広い意見交換が実現することを期待している。

さらに、エリアマネジメント活動の効果について、必ずしも今回の新制度ありきではない議論が可能な資料も提供しているので、研究者などからのご意見もいただきたいと考えている。本書の出版がエリアマネジメントに関心をお持ちの多くの方々の目に留まり、関係者の間で有効な議論が始まることを期待している。

2020年2月　小林重敬