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改訂にあたって
初版当時（2001年）のわが国のマンション（分譲集合住宅）の状況は、東京オリンピックを境にその後幾度かのマンションブームを経て、都市型居住の典型としての地位が築かれ、当時の建設省（現国土交通省）の建築着工統計によると、2000年末で25年を超えるものが50万戸にもなって、社会的にマンションの維持・管理問題が重要な課題となってきた時代である。
その後の変化を見てみる。法制面では、2001年にマンション適正化法が施行され、国家資格として、マンション管理士、管理業務主任者の制度が設けられた。2002年には「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が施行され、引き続き翌年には「改正区分所有法」が施行、共用部分の変更に関する規定が改定されて、その形状または効用の著しい変更を伴わない一般的な大規模修繕工事の実施が過半数の普通決議で可能になった。そして、これらの法整備を踏まえ、2004年には「マンション標準管理規約」も改定された。また、マンションのストック状況を国土交通省の調査で見ると、2008年末現在、築後30年以上の高経年マンションの戸数は73万戸であり、5年後の2013年には128万戸となることが推計される。
このように大規模修繕工事が必要とされる高経年マンションが増大する中で、この間、上記のように法改正もなされたが、いざ大規模修繕の実施となると長期修繕計画が不完全であったり、修繕積立金の不足などによって合意形成が進まないケースも多く見られる。その上、修繕工事の実施が合意された段階になっても、具体の設計や工事予算、施工会社の選定等、その進め方がわからない管理組合が多いのが現実である。
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改訂にあたっては、少数事例のサクセスストーリーではなく、数多くの事例を紹介し、読者に相応しい助言を与えることを配慮した初版の骨子を活かして、当時の「マンション大規模修繕研究委員会」のメンバーで編集にあたった。
・大規模修繕計画の事例を工事内容別に分類し、計画推進の手法・経緯を述べ、問題解決のポイントについて具体的に解説する。
・大規模修繕工事を管理組合独自で進めることは難しく、マンション管理士・管理会社・設計事務所・施工会社をパートナー（協力者）にして行うのが一般的である。しかし、パートナーによってそれぞれ特性があるため、選択の基準、計画への関わり方や、責任のあり方を明確にしておくことが重要である。本稿では、パートナーごとの進め方の特徴についても事例を通じて解説する。
・大規模修繕計画は、標準的なプロセス通り進まないのが実情である。事例を通して、標準通り進められなかった要因と問題点を明らかにして、各プロセスで見逃してはならないことなど留意点をわかりやすく解説する。
・なお、初版の事例に耐震改修が含まれていなかったこと、またその後耐震改修促進法（2006年1月に施行）等により環境が整備されたが依然として耐震改修事例が少ないため、今回の改訂版でも耐震改修の事例を取り上げていない。今後の大幅改訂時に加えるようにしたい。
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以上の骨子に則り、全体を3章構成として章立てを次のようにした。
第1章では、マンションの大規模修繕計画に対する基本的な取組み方について、長期修繕計画の目的・策定・見直し、修繕積立金の目安、および修繕工事の各プロセスで発生する問題点・留意点を解説する。なお、文中に挿入された図表のデータは現時点のものに差し替えた。
第2章では、マンションの大規模修繕の実施例を22事例挙げ、どんな工事を、どの規模（戸数）で、誰をパートナーとして計画を進めたかにより分類し、多様な工事種別、マンション型式に応えられるようにした。そして、改訂にあたり、2回目の大規模修繕工事や、設備を主とした改修事例、超高層マンションの大規模修繕などを新たに加え、事例ごとに、全体の流れの中で、管理組合・パートナー・施工会社がどのように関わったかを示すため、様々な進め方の実態を同じフォーマットに収め一覧できるようにした。
第3章では、工事の企画・内容検討・工事の実施・竣工の各プロセスでの検討事項、問題点、留意点を解説した。そして、管理会社・建築設計事務所・施工会社・専門工事会社などをパートナーとした時のそれぞれの特徴について解説し、大規模修繕計画の今後の課題についても記載した。
以上、様々な形態のマンションでの大規模修繕計画に役立つよう、事例を中心に、経緯や特徴、工事費などできるだけ具体的に解説することに努めた。
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最後に、初版および改訂版を作成するにあたり、資料提供などご協力いただいた管理組合、設計事務所、管理会社、施工会社などの方々に熱くお礼申し上げます。この本が、読者が直面している大規模修繕計画の策定や実施計画の推進に少しでも役立つことを希望します。
2010年2月
（財）住宅総合研究財団マンション大規模修繕研究委員会
委員長 星川晃二郎 （株）汎建築研究所
田辺 邦男 （社）マンションリフォーム技術協会
山口 実 建物診断設計事業協同組合
柴原 達明 一級建築士事務所集住計画（前事務局）
事務局 上林 一英 （財）住宅総合研究財団
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