〈改訂版〉 事例に学ぶマンションの大規模修繕


目次



改訂にあたって

第1章　マンションの長期修繕計画と大規模修繕への取組み

　

1　マンションストックと大規模修繕

　　1・1　大規模修繕を必要とするマンションが増大
　　1・2　都市部に多い小規模マンション
　　　　　　1）マンションの規模分類
　　　　　　2）近年、増大している超高層マンション
　

2　経年によるマンションの傷みへの対応

　　2・1　建物の傷みと計画修繕
　　2・2　経年による建物（マンション）の傷みと対策
　　2・3　建物・設備の経年劣化の具体的内容
　　　　　　1）建物の傷みの具体的内容
　　　　　　2）設備機器・配管の仕組みと傷みの具体的内容
　　　　　　3）建物・設備の傷みへの対応
　　2・4　建物・設備の日常点検・清掃と調査・診断
　　　　　　1）建物・設備の保守点検・清掃
　　　　　　2）建物・設備の調査・診断
　　2・5　物理的老朽化、相対的老朽化への対応
　　　　　　1）経年による物理的老朽化への対応 「大規模修繕工事、改修計画で対応する」
　　　　　　2）経年による相対的老朽化への対応 「物理的老朽化と併せ検討する」
　

3　マンションの長期修繕計画への取組み

　　3・1　マンションの長期修繕計画の現状
　　3・2　長期修繕計画の目的と策定のポイント
　　　　　　1）長期修繕計画とは（目的）
　　　　　　2）長期修繕計画の位置付け（日常管理と計画修繕）
　　　　　　3）基礎データの整理
　　　　　　4）長期修繕計画の策定（考え方と策定のポイント）
　　　　　　5）長期修繕計画の見直し 「長期修繕計画には柔軟性を持たせること」
　　3・3　長期修繕計画と修繕積立金
　　　　　　1）修繕積立金の設定
　　　　　　2）長期修繕計画について、管理組合が知っておくべきポイント
　

4　マンションの大規模修繕への取組み

　　4・1　大規模修繕工事はどのように進められてきたか？（準備から工事竣工までの作業の流れ）
　　　　　　1）準備段階から工事実施・竣工段階までの標準的作業フロー
　　　　　　2）作業の具体内容とポイント
　　4・2　大規模修繕工事実施の際のパートナー（管理組合は過去にどのような方法で行ってきたか）
　　　　　　1）管理組合は誰の協力を得てきたのか
　　　　　　2）工事発注方式とその特徴
　　4・3　大規模修繕に要する費用（工事費用と資金調達）
　　　　　　1）大規模修繕工事費用の特徴
　　　　　　2）大規模修繕工事の資金調達
　　　　　　3）長期修繕計画による資金計画の重要性
　

5　大規模修繕計画の今後の課題

　　5・1　高齢社会における高経年マンションの大規模修繕計画のあり方
　　　　　　1）高経年マンションが抱える課題
　　　　　　2）資金確保の手法と課題
　　5・2　マンションの耐震改修
　　　　　　1）新耐震基準と旧耐震基準
　　　　　　2）マンションの耐震診断・耐震補強
　　　　　　3）マンション耐震改修上の課題
　　5・3　マンション長命化のためのグレードアップ改修
　　　　　　1）グレードアップの必要性
　　　　　　2）グレードアップの目標値
　　　　　　3）グレードアップ手法と再生

第2章　事例に学ぶマンションの大規模修繕の問題点と留意点

　・事例リストおよび分類
　・事例
　　建築
　　　　01　傾斜地に立地する市街地1棟型の小規模マンションの大規模修繕
　　　　02　築17年目、初めての大規模修繕工事、設計監理方式で不具合箇所を一掃
　　　　03　バブル期マンションの第1回大規模修繕を請負金額増減なしの責任施工方式で
　　　　04　外壁、屋根・ルーフバルコニー防水等の全面改修、第2回目の大規模修繕
　　　　05　築32年目、第3回外壁等大規模修繕、バルコニー・窓手摺等更新
　　　　06　中層棟にエレベーター新設、高層棟既存エレベーターは改修
　　　　07　2、3階全戸ルーフテラスの防水、手摺を25年目で全面改修
　　　　08　築25年目、屋根セメント瓦を全面葺替えた第2回大規模修繕
　　　　09　責任施工方式から設計工事監修方式に変えた第2回大規模修繕
　　　　10　住戸玄関扉・バルコニー手摺を全面取換え、エントランスを完全バリアフリー化
　　　　11　築11年目、第1回外壁改修工事、瑕疵問題を併せ解決
　　　　12　エントランスを全面改修した超高層マンションの第1回大規模修繕
　　　　13　保育園併設タイル張り高層団地の第1回大規模修繕
　　　　14　外壁、屋根・床防水、玄関扉（等）の全面改修、第2回目の大規模修繕
　　　　15　外壁・屋根・玄関扉・窓サッシ・バルコニー手摺等を全面改修
　　設備
　　　　16　給水システムの変換、共用・専有部の給排水・ガス管の全面更新
　　　　17　築36年目、単独で行った電気設備全面改修工事
　　　　18　築27年目の共用・専有部を含めた給排水管の更新・更生工事
　　総合
　　　　19　外壁・建具更新、給水設備改修を行った築33年目の大規模修繕
　　　　20　都心複合マンションの外壁・屋上・給排水・電気の総合的全面改修
　　　　21　外壁・屋根、電気幹線、外構廻りも改善を行った第2回大規模修繕
　　　　22　築26年目の第2回大規模修繕、台所系排水管、電気設備総合改修

第3章　大規模修繕計画の進め方

　

1　大規模修繕工事の進め方のポイント

　　1・1　準備段階
　　　　　　1）大規模修繕計画と工事の進め方
　　　　　　2）建物診断
　　1・2　工事内容の検討段階
　　　　　　1）修繕設計（または改修設計）
　　　　　　2）施工会社の選定
　　　　　　3）資金計画
　　　　　　4）工事実施の総会決議
　　1・3　工事実施段階
　　　　　　1）工事請負契約と工事対応体制
　　　　　　2）工事説明会
　　　　　　3）詳細調査と最終仕様・数量の確定
　　　　　　4）工事の検査
　　1・4　竣工以後
　　　　　　1）竣工図書の引渡し
　　　　　　2）定期点検とアフターケア
　　1・5　事例に見る大規模修繕のポイント
　

2　管理組合のパートナー選び

　　2・1　それぞれのパートナーの特徴
　　　　　　1）パートナーは大別すると3つになる
　　　　　　2）設計事務所等をパートナーとして選ぶ
　　　　　　3）施工会社をパートナーとして選ぶ
　　　　　　4）管理会社をパートナーとして選ぶ
　　　　　　5）マンション管理士をパートナーとして選ぶ
　　2・2　パートナーを探す
　　　　　　1）管理適正化法以降の状況
　　　　　　2）パートナーの探し方と紹介機関
　　2・3　パートナー選びのポイント
　　　　　　1）合意形成が取りやすいパートナー
　　　　　　2）パートナーの費用
　　　　　　3）最近の新しい傾向と留意点

　長期修繕計画 資料編
　　　資料・1　長期修繕計画の修繕項目と改善等の主要内容
　　　資料・2　長期修繕計画策定事例