マンション管理評価読本
価値を上げる管理の常識

はじめに



　少子高齢化時代の到来とともに社会は縮小へと歩み出し、日本は大きな転換期を迎えている。住宅は過剰になり、郊外の団地では空き住戸が目立ちはじめ、その対策が急がれる。住宅の流通は、売り手市場から買い手市場へと転換を強いられており、都心のマンションが、こうした時代の変化にいっそう晒されることは疑う余地がない。
　「マンションは管理を買え」といわれてきた。都市居住の新たな器としてマンションが普及して半世紀、流通においてマンションがそのような扱われ方をしてきたのかと問われれば、答えは否である。管理への関心度は今でもあまり高いとはいえないし、管理会社に委託して、管理を任せきりのマンションが少なくない。
　人生で最も高額な、暮らしの器としての住まいに、果たして私たちは無関心でいられるのだろうか。決して安くはない管理費をさらに月々負担しているのだから、むしろ委託した管理会社が適正な管理業務を行うのは当たり前で、マンションはきちんと管理されているはずと組合員が思い込んできたとしても無理はない。しかし、この「委託・依存・無関心」にこそマンション管理の落とし穴がある。
　マンション管理のコンサルティング会社によれば、管理会社は管理組合を密かに格付けしているという。管理組合役員の意識が低く、管理会社に丸投げしている格付けの低い管理組合は「格好のカモとなってしまう」というのである。管理組合は「委託・依存・無関心」のままに、管理会社の「格好のカモ」にされるようでは、こうしたマンションに希望を見出すことは難しい。
　マンションの管理について書かれた手引書は多い。しかし、本書はこれまでの手引書とは幾分異なっている。ただ単に管理とは何かではなく、第三者の評価に値する管理を目指している。そのための優良な管理の指標を掲げ、評価の基準と評価の仕組みを示して、それぞれのマンションが資格を有した評価員による管理評価を受ける。そしてさらに、その管理評価の成績情報を地域社会に公開していくことの重要性を取り上げている。築年数を重ねたマンションが増えていくなかで、自らの健康診断として管理評価の点検を受けて、管理のレベルを上げ、この管理情報を広く開示することに、本書の狙いと意義がある。文字通り「マンションは管理を買え」のための手引書である。
　本書は、1部「マンションは管理を買え！」、2部「マンション管理の見える化」、3部「アイデアと工夫で素晴らしいマンションに―マンション管理の事例に学ぶ」、4部「マンション管理の新しい地平に向けて」の4部で構成されている。マンション建設は京都の歴史的な街区において、ともすれば抵抗を受けてきた。しかし、本書で取り上げられている事例は、成熟した管理のもとに地域にしっかりと根づいているマンションが現に存在していることを語っており、管理レベルの向上が都市再生の一つの可能性をも秘めていることが示唆されている。
　マンションは一つの地域社会でもあり、本書では「地域社会の技法」としてのマンション管理が提案されている。したがって、本書がマンションに現在居住している人やこれからマンションを買おうと考えている人に求めてほしいことはいうまでもないが、マンションに直接に関わっているわけではないが、まちづくりや地域社会の運営に携わっている方々にもこうした技法が役立つことを期待したい。