まちづくりの経済学

まえがき　3

第1章　経済学の考え方

1･1　機会費用という概念　11
　　　　　私的立場と社会的立場
1･2　お金の時間的価値　14
　　　　　利子率 ／複利計算 ／割引計算と割引率 ／資本の機会費用
1･3　市場の失敗・政府の失敗　18
　　　　　市場の機能　／公共財 ／不可分性 ／外部性
　　　　　不十分な知識 ／独占 ／資源の非移動性 ／不可逆性
　　　　　価値要求 ／所得分配 ／経済の安定化 ／政府の失敗
付論1　混雑の社会的費用：交通混雑の外部性の検討　34

第2章　最適な投資の決め方−−DCF法

2･1　キャッシュ・フローの重要性　41
2･2　不動産需要と開発　42
　　　　　不動産開発 ／民間部門と公共部門の開発
2･3　投資の評価方法 �｢�｢ 簡便法　46
2･4　投資の評価方法 �｢�｢ DCF法　48
　　　　　NPV（正味現在価値） ／IRR（内部収益率） ／収益率の意味
　　　　　NPVとIRR：「相互に排他的なプロジェクト」の評価方法
　　　　　借入金利と資本の機会費用 ／年金係数
　　　　　「相互に排他的なプロジェクト」：もう一つの例
2･5　割引率の決め方 　60
　　　　　リスクと不確実性 ／流動性 ／インフレーション
2･6　投資評価におけるリスクとインフレーションの扱い方　64
　　　　　割引率の調整 ／感度分析 ／確率分析 ／インフレーションの扱い方
2･7　キャッシュ・フロー（DCF法の基本）についての補足説明　73
　　　　　残存価値について ／建設期間中の利子について
　　　　　減価償却について ／埋没費用について ／利子の免税効果について
2･8　投資のレバレッジ効果について　78

第3章　望ましい公共投資の決め方−−費用便益分析（CBA）

3･1　公共事業の問題点と費用便益分析の役割　82
3･2　社会的厚生水準の極大化　85
　　　　　ポテンシャル・パレート改善
3･3　費用便益分析の基本 �｢�｢ 便益　88
　　　　　消費者余剰 ／乗数効果について
3･4　費用便益分析の基本 �｢�｢ 費用　91
　　　　　投入財の機会費用 ／労働力の機会費用 ／土地の機会費用
3･5　費用便益分析の手順　94
　　　　　どこまでの「費用」「便益」を分析に含めるべきかを考える
　　　　　「費用」「便益」の大きさを測定する ／「割引率」を決める
　　　　　誰がどの程度「得」をし、誰がどの程度「損」をするかを検討する
3･6　費用便益分析の進め方の簡単な例　101
　　　　　どこまでの「費用」「便益」を分析に含めるべきか
　　　　　交通渋滞の費用 ／駐車禁止のために失われる便益
　　　　　その他の費用・便益 ／正味現在社会的価値（NPSV）を求める
　　　　　誰がどの程度「得」をし、誰がどの程度「損」をするかを検討する
3･7　非市場財の価格付け　114
　　　　　リクリエーション ／時間の節約 ／人命

第4章　都市開発のメカニズム−−土地の価値･公共投資･アメニティ

4･1　建物の経済的寿命 �｢�｢ 日本の建物の寿命はなぜ短い　122
　　　　　簡単な例 ／タイミングの問題 ／短い日本の建物の寿命
4･2　需要が決める建築投資の最適規模と土地の価値　126
　　　　　一つの仮想例 ／土地（敷地）の価値の決定
　　　　　建替えの場合の建築投資の検討
4･3　土地の価値に影響する立地条件　134
　　　　　残余価値に影響するもの ／土地の市場価格と残余価値の違いについて
4･4　計画規制は土地の価値にどう影響するか　139
　　　　　計画規制の役割 ／形態規制の効果
　　　　　用途規制の効果 ／アメニティと土地の価値
4･5　公共投資は土地の価値にどう影響するか　145
　　　　　誰が得をするのか ／誰もが得をするアメニティ社会
　　　　　ジェントリフィケーションは避けられるか ／開発利益の還元と損失補償

第5章　まちづくりを阻害するものは何か−−土地投機と税制

5･1　日本の土地問題　153
　　　　　計画規制の甘さ
5･2　土地の留保需要と市場供給　157
5･3　投機需要とキャピタル・ゲイン課税　159
　　　　　キャピタル・ゲインとは ／キャピタル・ゲイン課税がなぜ必要か
　　　　　譲渡所得税の凍結効果について ／土地保有税について
5･4　その他の税制の問題点　167
　　　　　企業優遇税制 ／地価高騰を促した相続税の節税対策
5･5　土地問題の解決がもたらす問題　172
　　　　　土地所有者は損をするか ／土地担保金融は守るべきか

第6章　都市はなぜ大きくなるのか−−都市化と逆都市化

6･1　都市の土地利用と地価　176
　　　　　チューネンのモデル ／輸送費の変化 ／一般的アクセシビリティ
　　　　　公団賃貸住宅の均衡家賃とアメニティ ／土地利用モデルの限界
6･2　都市の成長と衰退　190
　　　　　需要面からの説明 ／供給面からの説明
6･3　都市成長の制約と衰退要因　198
　　　　　成長を制約する要因 ／成長自身に内在する要因
6･4　先進国の逆都市化現象　202
　　　　　欧米で始まった逆都市化 ／逆都市化の要因は何か？
　　　　　日本では、なぜ逆都市化が生じないのか？ ／逆都市化がもたらす得と損
付論2　リボン・ディベロップメントがもたらす地方都市の衰退　210

第7章　経済学は美しい街をつくれるか−−高齢社会に向けて

7･1　高齢社会とまちづくりの課題　215
　　　　　高齢者の自立を高めるまちづくり ／徒歩で生活できるまちづくり
　　　　　安全なまちづくり
7･2　まちづくりにおける経済学の限界　220
　　　　　経済学者と都市計画家との対立 ／経済学の限界
7･3　美しいまちをつくる　227
　

コラム


• 知的所有権の限界費用　22
  
• 新行政経営と費用便益分析　32
  
• ゼロ金利なら理論上の地価は無限大　58
  
• 不動産の証券化は救世主になるか　62
  
• 無駄な公共事業をやめるには　83
  
• PFIで何かが変わる？　113
  
• 自由放任・規制緩和が最高？　118
  
• 建物の寿命を縮める都市計画　125
  
• ニュー・アーバニズムってなに　149
  
• 地価の下落は本物か？　160
  
• キャピタル・ゲイン課税のリアリティは　166
  
• ヘドニック・プライスについて　186
  
• アメニティは経済に効く？　200
  
• 経済が先か、美しさが先か　229

参考文献　231
索引　233
あとがき　237