スケルトン定借の理論と実践
完全解説 つくば方式マンション
CONTENTS
1章 スケルトン定借とは何か
１･１ 第1号プロジェクトの実現
1 スケルトン定借の第1号／2 完成までのプロセス／3 その後の動向
１･２ スケルトン定借が開発された背景
1 永住型マンションの確立−入居者からみた意義／2 少子化社会にふさわしい土地活用−土地所有者からみた意義／3 建物のスラム化の回避−入居者と土地所有者からみた意義／4 コーポラティヴ方式の推進／5 百年住宅の普及
１･３ スケルトン定借の仕組み
1 原則1：建物譲渡特約付定期借地権／2 原則2：スケルトンとインフィルの分離／3 原則3：スケルトン賃貸への移行／4 オプション1：家賃相殺特約の採用／5 オプション2：コーポラティヴ方式（建売方式も可）／6 スケルトン定借の原型は定期利用権
１･４ スケルトン賃貸との比較
1 スケルトン賃貸を実用化しにくい理由／2 スケルトン定借による解決
１･５ スケルトン定借の応用
1 再開発への応用／2 社宅への応用／3 福祉や環境共生等の新しいマンションへの活用
１･６ スケルトン定借の課題
2章 スケルトン定借の法的構成
２･１ 定期借地権の基礎知識
1 定期借地権の登場／2 定期借地権の特徴と類型／3 （一般型）定期借地権とその課題
２･２ 建物譲渡特約付借地権とその課題
1 定期性という課題／2 譲渡費用という課題
２･３ 建物譲渡特約付定期借地権の提案
1 （一般型）定期借地権との複合／2 定期性という課題の克服／3 法定借家権の存続期間／4 定期借家権の登場
２･４ 関連するその他の法制度について
1 定期所有権／2 自己借地権／3 造作買取請求権
２･５ 契約書の構成とポイント
1 契約書の構成／2 設定契約約款の種類／3 標準契約約款の構成とポイント
3章 スケルトン定借の建築設計
３･１ スケルトン住宅の基礎知識
1 スケルトン住宅はハードの柱／2 住宅の寿命／3 スケルトン住宅の仕組み／4 スケルトン住宅開発のこれまで／5 スケルトン住宅は時代の要請
３･２ 建物の3区分
1 買い取り対象はスケルトン／2 3区分の設計主体／3 入居後の変更・リフォームの扱い
３･３ 共用インフィルの設定
1 つくば1号棟の共用インフィル／2 つくば2号棟の共用インフィル／3 東京1号棟の共用インフィル／4 共用インフィルのルール設定の注意点
３･４ 自由設計かメニュー方式か
1 完全自由設計／2 一部自由設計／3 メニュー方式／4 自由設計における注意事項
３･５ 見積書もスケルトン・インフィル分離
1 建物買い取り価格との関係／2 工事契約の相手方が異なる／3 建売（分譲）方式でもスケルトン価格の明示が必要
３･６ 建築（設計）コーディネーター、スケルトン設計者とインフィル設計者
３･７ 確認申請と設計変更
1 スケルトン定借の建築確認／2 設計変更の扱い／3 スケルトン変更の注意点／4 着工後の設計変更の注意点／5 竣工図の作成
３･８ 二段階完成（仮使用承認制度）の課題
1 建築基準法上の扱いと課題／2 消防法上の扱いと課題／3 公庫融資上の扱いと課題／4 登記上の扱いと課題
３･９ 建売方式のスケルトン定借
３･１０ 百年住宅の建築基準とそのポイント
1 スケルトン、共用インフィル、専用インフィルの3区分の明確化／2 スケルトン等の満たすべき水準／3 インフィルの設計方針の明確化
4章 スケルトン定借の事業プロセス
４･１ 二つの事業プロセス：コーポラティヴ方式と建売方式
1 コーポラティヴ方式／2 建売方式
４･２ コーポラティヴ方式による事業プロセスの概略
1 事業の企画と土地所有者への提案／2 参加者の募集／3 建設組合の発足／4 住宅金融公庫への申し込み／5 設計作業と工事業者の選定と請負契約／6 工事期間中の作業／7 建物完成時の作業
４･３ コーディネーターの役割
1 コーディネーターと設計者／2 実際の役割分担の考え方
5章 事業企画と土地所有者への提案
５･１ 人口減少時代の土地経営
５･２ スケルトン定借の優位性（他の事業方式との比較）
1 貸家経営との比較／2 駐車場事業との比較
５･３ スケルトン定借の相続税対策
1 スケルトン定借の相続税評価／2 スケルトン定借における相続税対策の基本的な考え方
５･４ 土地所有者の発掘
1 スケルトン定借の成立する土地の条件／2 価格面で厳しい地域での事業の組み立て方／3 スケルトン定借における一時金の扱い／4 複合経営の考え方／5 その他の留意点
５･５ 事業計画の立案
1 基本方針の立案／2 マーケット調査による基本方針の検証／3 事業収支計画の立案／4 相続税の計算
５･６ 土地所有者へのプレゼンテーション
1 説得しようとせず、ニーズの把握に努める／2 人を見て法を説く／3 土地所有者の立場に立って提案する
５･７ 土地所有者との事業協定書等
6章 入居者の募集と建設組合の運営
６･１ はじめに：入居者から見たスケルトン定借の特性（メリットのまとめ）
1 高耐久性／2 自由設計／3 安価さ／4 永住性／5 入居者のデメリット（補足）
６･２ 市場動向を見極めた企画の大切さ
1 何をユーザーに訴えるか？ 価格設定で決まるのか？／2 価格の安さだけでは勝負できない企画の想定／3 付加価値の大切さ
６･３ 入居者募集の方法
1 建売方式とコーポラティヴ方式／2 コーポラティヴ方式の利点
６･４ コーポラティヴ方式の募集準備
1 各戸毎の取得価格の決め方／2 融資制度の確認／3 事業スケジュールの確認／4 各段階における参加者の負担額（資金計画の目安）／5 入居後の負担金
６･５ 広報の開始
1 注意点、手段等／2 建設組合発足までの確認事項
６･６ 建設組合発足時の注意事項
1 建設組合の発足／2 各居住者の取得費の確定／3 各種契約の締結
６･７ 竣工までの建設組合の運営
1 組合総会／2 竣工後の円滑な管理に向けて
６･８ 事務手続き（契約、融資、登記）一覧
7章 事業支援システムの構築
７･１ スケルトン定借普及センターの発足
1 センターに期待される機能／2 事業支援者との役割分担／3 スケルトン定借普及センターの活動内容／4 主要な活動実績
７･２ 初動期における事業支援
1 初動期支援のプロセス／2 土地情報の収集／3 事業支援体制の確立／4 事業支援の実際
8章 理想のまちづくりを目指して
８･１ 成熟社会のまちづくりにふさわしいスケルトン定借
1 郊外の成長と挫折／2 コンパクト・シティを実現するスケルトン定借／3 スケルトン定借による再開発／4 スケルトン定借による再開発のメリット
８･２ まちづくりへの居住者参加
1 土地所有権の絶対性／2 集合住宅と区分所有／3 コーポラティヴ方式とその課題／4 人工土地の利用／5 都市政治の未来
実現事例集
建物譲渡特約付定期借地権設定契約書
あとがき
学芸出版社
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