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スケルトン定借の理論と実践

完全解説 つくば方式マンション


CONTENTS


1章 スケルトン定借とは何か



 1・1 第1号プロジェクトの実現
   1 スケルトン定借の第1号/2 完成までのプロセス/3 その後の動向
 1・2 スケルトン定借が開発された背景
   1 永住型マンションの確立−入居者からみた意義/2 少子化社会にふさわしい土地活用−土地所有者からみた意義/3 建物のスラム化の回避−入居者と土地所有者からみた意義/4 コーポラティヴ方式の推進/5 百年住宅の普及
 1・3 スケルトン定借の仕組み
   1 原則1:建物譲渡特約付定期借地権/2 原則2:スケルトンとインフィルの分離/3 原則3:スケルトン賃貸への移行/4 オプション1:家賃相殺特約の採用/5 オプション2:コーポラティヴ方式(建売方式も可)/6 スケルトン定借の原型は定期利用権
 1・4 スケルトン賃貸との比較
    1 スケルトン賃貸を実用化しにくい理由/2 スケルトン定借による解決
 1・5 スケルトン定借の応用
    1 再開発への応用/2 社宅への応用/3 福祉や環境共生等の新しいマンションへの活用
 1・6 スケルトン定借の課題


2章 スケルトン定借の法的構成



 2・1 定期借地権の基礎知識
  1 定期借地権の登場/2 定期借地権の特徴と類型/3 (一般型)定期借地権とその課題
 2・2 建物譲渡特約付借地権とその課題
  1 定期性という課題/2 譲渡費用という課題
 2・3 建物譲渡特約付定期借地権の提案
  1 (一般型)定期借地権との複合/2 定期性という課題の克服/3 法定借家権の存続期間/4 定期借家権の登場
 2・4 関連するその他の法制度について
  1 定期所有権/2 自己借地権/3 造作買取請求権
 2・5 契約書の構成とポイント
  1 契約書の構成/2 設定契約約款の種類/3 標準契約約款の構成とポイント


3章 スケルトン定借の建築設計



 3・1 スケルトン住宅の基礎知識
  1 スケルトン住宅はハードの柱/2 住宅の寿命/3 スケルトン住宅の仕組み/4 スケルトン住宅開発のこれまで/5 スケルトン住宅は時代の要請
 3・2 建物の3区分
  1 買い取り対象はスケルトン/2 3区分の設計主体/3 入居後の変更・リフォームの扱い
 3・3 共用インフィルの設定
  1 つくば1号棟の共用インフィル/2 つくば2号棟の共用インフィル/3 東京1号棟の共用インフィル/4 共用インフィルのルール設定の注意点
 3・4 自由設計かメニュー方式か
  1 完全自由設計/2 一部自由設計/3 メニュー方式/4 自由設計における注意事項
 3・5 見積書もスケルトン・インフィル分離
  1 建物買い取り価格との関係/2 工事契約の相手方が異なる/3 建売(分譲)方式でもスケルトン価格の明示が必要
 3・6 建築(設計)コーディネーター、スケルトン設計者とインフィル設計者
 3・7 確認申請と設計変更
  1 スケルトン定借の建築確認/2 設計変更の扱い/3 スケルトン変更の注意点/4 着工後の設計変更の注意点/5 竣工図の作成
 3・8 二段階完成(仮使用承認制度)の課題
  1 建築基準法上の扱いと課題/2 消防法上の扱いと課題/3 公庫融資上の扱いと課題/4 登記上の扱いと課題
 3・9 建売方式のスケルトン定借
 3・10 百年住宅の建築基準とそのポイント
  1 スケルトン、共用インフィル、専用インフィルの3区分の明確化/2 スケルトン等の満たすべき水準/3 インフィルの設計方針の明確化


4章 スケルトン定借の事業プロセス



 4・1 二つの事業プロセス:コーポラティヴ方式と建売方式
  1 コーポラティヴ方式/2 建売方式
 4・2 コーポラティヴ方式による事業プロセスの概略
  1 事業の企画と土地所有者への提案/2 参加者の募集/3 建設組合の発足/4 住宅金融公庫への申し込み/5 設計作業と工事業者の選定と請負契約/6 工事期間中の作業/7 建物完成時の作業
 4・3 コーディネーターの役割
  1 コーディネーターと設計者/2 実際の役割分担の考え方


5章 事業企画と土地所有者への提案



 5・1 人口減少時代の土地経営
 5・2 スケルトン定借の優位性(他の事業方式との比較)
  1 貸家経営との比較/2 駐車場事業との比較
 5・3 スケルトン定借の相続税対策
  1 スケルトン定借の相続税評価/2 スケルトン定借における相続税対策の基本的な考え方
 5・4 土地所有者の発掘
  1 スケルトン定借の成立する土地の条件/2 価格面で厳しい地域での事業の組み立て方/3 スケルトン定借における一時金の扱い/4 複合経営の考え方/5 その他の留意点
 5・5 事業計画の立案
  1 基本方針の立案/2 マーケット調査による基本方針の検証/3 事業収支計画の立案/4 相続税の計算
 5・6 土地所有者へのプレゼンテーション
  1 説得しようとせず、ニーズの把握に努める/2 人を見て法を説く/3 土地所有者の立場に立って提案する
 5・7 土地所有者との事業協定書等


6章 入居者の募集と建設組合の運営



 6・1 はじめに:入居者から見たスケルトン定借の特性(メリットのまとめ)
  1 高耐久性/2 自由設計/3 安価さ/4 永住性/5 入居者のデメリット(補足)
 6・2 市場動向を見極めた企画の大切さ
  1 何をユーザーに訴えるか? 価格設定で決まるのか?/2 価格の安さだけでは勝負できない企画の想定/3 付加価値の大切さ
 6・3 入居者募集の方法
  1 建売方式とコーポラティヴ方式/2 コーポラティヴ方式の利点
 6・4 コーポラティヴ方式の募集準備
  1 各戸毎の取得価格の決め方/2 融資制度の確認/3 事業スケジュールの確認/4 各段階における参加者の負担額(資金計画の目安)/5 入居後の負担金
 6・5 広報の開始
  1 注意点、手段等/2 建設組合発足までの確認事項
 6・6 建設組合発足時の注意事項
  1 建設組合の発足/2 各居住者の取得費の確定/3 各種契約の締結
 6・7 竣工までの建設組合の運営
  1 組合総会/2 竣工後の円滑な管理に向けて
 6・8 事務手続き(契約、融資、登記)一覧


7章 事業支援システムの構築



 7・1 スケルトン定借普及センターの発足
  1 センターに期待される機能/2 事業支援者との役割分担/3 スケルトン定借普及センターの活動内容/4 主要な活動実績
 7・2 初動期における事業支援
  1 初動期支援のプロセス/2 土地情報の収集/3 事業支援体制の確立/4 事業支援の実際


8章 理想のまちづくりを目指して



 8・1 成熟社会のまちづくりにふさわしいスケルトン定借
  1 郊外の成長と挫折/2 コンパクト・シティを実現するスケルトン定借/3 スケルトン定借による再開発/4 スケルトン定借による再開発のメリット
 8・2 まちづくりへの居住者参加
  1 土地所有権の絶対性/2 集合住宅と区分所有/3 コーポラティヴ方式とその課題/4 人工土地の利用/5 都市政治の未来


実現事例集
建物譲渡特約付定期借地権設定契約書

 あとがき



学芸出版社
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